不動產策略 商辦換約搬遷 企業五大評估關鍵
2026/06/03 09:01
工商時報／仲量聯行商業不動產資深副總經理游淑芬
台灣商辦市場近年在新供給持續釋出、以及企業辦公室升級需求的帶動下，租賃結構出現明顯轉變。以台北市為例，A級辦公室的成交量已連續兩年突破5萬坪，其中核心商業區成交量更創近七年新高。預估2026年核心商業區與南港商業區將新增近8萬坪供給（含自用），承租方議價能力持續增強，市場主導權呈現出租方與承租方的拉鋸。
在新供給增加與辦公模式轉變下，辦公室租約到期已不再只是例行性的續租流程，而是企業重新檢視空間效率、人才策略與營運模式的重要契機。
相較過去以每日進辦公室、固定座位為主的工作型態，混合辦公如今已漸成常態，企業對辦公空間的需求也隨之改變。當租約屆滿，企業面對的不只是「搬或不搬」的選擇，而是如何透過空間配置與租賃策略，提升長期營運效率與組織彈性。以下五個面向，是企業最容易忽略、卻攸關成本與競爭力的評估關鍵。
首先，是低估準備時間的重要性。
辦公室續租或搬遷涉及市場評估、內部共識與租約談判，尤其是中大型企業，建議至少提前18至24個月開始規劃。提早啟動，不僅能保留更多選址與談判空間，也有助企業評估搬遷、續租與預租等不同情境的成本效益，避免在時間壓力下被迫接受不理想條件。
第二，重新檢視實際空間需求。
企業應重新盤點辦公室使用狀況，包括每天實際進辦公室的人數、頻繁使用的空間有哪些。透過彈性座位、共享會議空間或重新配置動線，不少企業即使縮減辦公面積，反而提升了空間使用效率與辦公體驗。
第三，市場資訊是談判的重要基礎。
即使企業偏好留在原址，也應了解其他商辦選項。近年部分新完工大樓在租金、交通與設備條件上更具競爭力。充分掌握市場行情，不僅有助判斷現行租金是否合理，也能成為續租談判的籌碼。曾觀察到有企業在租約到期前六個月才開始討論續租，此時往往已失去談判主動權，最終因時間壓力，被迫接受租金上調15％的條件。
第四，空間品質與彈性條款愈發重要。
在混合辦公模式下，不少企業選擇搬遷至品質較高且面積精簡的辦公空間，達成「質升量減」的優化成本效果。有別於以往長期固定租約模式，現在愈來愈多企業傾向爭取短租，或是於租約中納入提前解約、擴充或縮減空間等彈性要求，以提升面對市場波動的應變能力與營運韌性。
第五，理解房東立場與財務條件。
對房東而言，維持高品質租戶不僅能降低空置風險，更能提升建物的價值與市場形象。具備良好信譽或品牌知名度的企業租戶，往往在租賃條件上享有較多談判空間。不過，企業也需評估房東的背景，尤其是壽險業房東的投資報酬考量與持有規劃，避免未來因房東投資方向調整而影響企業之辦公布局。
整體而言，租約到期不只是「續或不續」的選擇，而是企業重新讓辦公空間與營運模式對齊的重要決策時點。關鍵在於，企業是否願意投入時間，深入思考未來的工作模式、需要的空間形式、條件與彈性，來支撐長期發展與競爭力。
當企業將續租視為一項策略決策，而非例行流程時，辦公空間才能真正成為支持業務成長與人才留任的核心優勢。
原文出處 【不動產策略－商辦換約搬遷 企業五大評估關鍵】
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