AI與半導體南移重塑房市邏輯　專家：台中告別「重劃區時代」　轉向產業機能戰

好房網News記者李彥穎／台中報導

 

台灣房地產發展邏輯正在改變。隨著AI與半導體產業鏈加速南移，過去靠人口紅利、重劃區題材支撐的住宅市場，已無法解釋新一輪房市動能。正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠指出，未來牽動房市的關鍵，已從「人口往哪裡去」轉為「產業鏈、土地、電力與高階人才往哪裡去」。

 

根據國科會資料，2025年我國三大科學園區營業額達5.8兆元，年增21.83%，創歷史新高。截至2026年5月，就業人數合計34.4萬人。其中南科就業已達10萬人，中科6.3萬人。南科在人才承載與聚落規模上已明顯擴大，成為台灣科技產業南向延伸的重要節點。

專家：AI產業擴張版圖　台中面臨分流壓力

 

陳孟筠表示，對台中而言，科技廊帶南移並非單純利空，而是市場定位必須重新調整。過去台中受惠中科、精密機械、工具機、台商回流與重劃區開發，長期位居中台灣房市核心。但當AI、先進封裝產業鏈向嘉義、台南、高雄、屏東擴張，台中將面臨高科技人才與新興產業投資被分流的壓力。

 

不過台中優勢仍在。陳孟筠指出，中部強項在中小型製造、精密機械、工具機與自用型企業擴產，需求以工業用地、自用廠房、物流支援為主。南部S廊帶則受惠AI、先進製程、先進封裝，帶動大型廠辦、園區工程、公共建設、員工住宅與高所得人才居住需求。兩者並非完全替代，而是不同房地產型態的競爭。

 

台灣房市從「價格循環」轉向「產業鏈配置競爭」

 

從數據面也可看出市場轉折。根據內政部統計，2026年1至5月，全台德建照、開工量年減30％以上，顯示建商推案趨保守。6月六都買賣移轉1.83萬棟，雖月增11.3％，但上半年僅9.74萬棟，創2017年來新低。2025年全台貸款負擔率50.97％，仍在「負擔能力過低」等級。消費者信心指數「購屋時機」僅90.35點，低於榮枯線，市場呈現「股熱、消費冷、房市觀望」。

 

央行6月更決議利率連9凍，維持2％，並續行選擇性信用管制。預期2026年房市格局為「低量盤整、價格緩修」。

 

陳孟筠認為，台中下一階段競爭力不再是「哪個重劃區最熱」，而是「哪些區域能與產業、就業、交通、生活機能形成長期連結」。未來台中要維持動能，必須強化科技廠辦、產業升級、商辦服務、物流倉儲與高階人才居住機能。從單一住宅市場，擴大到工業地產與產業服務，才有機會在新一輪區域競爭中勝出。

 

陳孟筠指出，台灣房市已從「住宅價格循環」轉向「產業鏈配置競爭」。哪裡具備土地、電力、園區、就業與高所得人口，哪裡就可能成為下一波動能。對台中來說，真正的挑戰是能否在產業鏈重組下留住人才、升級產業，帶動實質剛性需求。