專題／房貸不是收入高就貸得到！專家4字箴言潛規則全說了
2026/09/28 08:00
好房網News記者王惠琳／綜合報導
央行17日舉行第三季理事會，終於稍稍放鬆房市管制措施，宣布自然人購買第二屋貸款成數從6成上調至7成，對於有購屋需求的剛需族來說不失為好消息，然而想要申請房貸卻不一定能順利核貸，專家直言，許多人以為薪水高就好申請房貸，但銀行看的卻是整體財務體質，關鍵就在於「職、收、信、債」四大面向。
高薪不等於好核貸！專家揭密銀行審查「職收信債」4關鍵
臉書粉專「賣厝阿明」表示，職業方面，公教人員、百大企業、上市櫃公司、律師、醫師、會計師這些「師」字輩最受青睞；收入看的是穩定度，高底薪低獎金比低底薪高獎金更容易過件；信用要看聯徵報告有沒有遲繳、循環利息、預借現金；債務則看負債比和收支比，名下信貸、車貸、分期付款都會壓縮你的房貸額度。
年薪150萬竟被扣分？刷卡額度使用率過高秒踩隱形地雷
賣厝阿明強調，銀行絕對不會主動告訴民眾的隱藏地雷，就是信用卡額度使用率。賣厝阿明舉例：有一個人年薪150萬，每個月信用卡全額繳清、從不遲繳，結果聯徵分數只有650分。為什麼？因為他名下只有一張信用卡，額度10萬，每月刷卡約8萬，額度使用率80％。另一個人名下5張卡、總額度100萬，每月同樣刷8萬，使用率只有8％，聯徵分數780分。
教你提升信用分數！專家傳授3招將卡費使用率壓至30％
賣厝阿明說明，銀行不是看你多有錢，而是看你對信用額度的依賴程度。當使用率超過50％，系統就會自動亮紅燈，認定你現金流可能快斷了。要破解此問題，方法就是把現有信用卡額度調高、多辦幾張卡撐大總額度、把使用率壓在30％以下，而且三個月內不要被超過3家銀行查詢聯徵。
買房的現實問題：自備款要準備多少？
根據聯徵中心最新資料，2026年Q1平均核貸成數降到74.72％，創2020年信用管制以來新低，等於平均自備款要2成5。但這還不是最慘的，銀行鑑價與實際成交價的落差平均維持在5％到10％，代表你以為買2,000萬能貸1,600萬，實際上銀行可能只估1,800萬，以7成5計算只能貸1,350萬，自備款缺口瞬間多出250萬。
賣厝阿明建議，下斡旋前先請銀行初步鑑價，自備款準備總價的30％至35％以上，並且精算包含稅費、代書費、裝修費在內的總資金需求。
青安3.0和一般房貸怎麼選？
青安3.0已在2026年8月1日上路，一般符合資格者最高可貸1,000萬元，新婚兩年內家庭最高1,200萬元，育有未成年子女家庭最高1,500萬元，貸款成數最高8成、年限最長40年、寬限期最長5年。利率最低1.775％，但一生限貸一次、必須自住。如果未來有出租規劃，轉貸清償是合法解套方式，但轉貸完成前絕對不能先出租。
沒薪轉證明怎麼辦？提前建立穩定現金流
自營商和自由業者因為缺乏薪資轉帳證明或扣繳憑單，在銀行審核時較吃虧。可以用銀行存款、定存、股票、基金等金融資產明細來補強，以存款作為財力證明時，提前數個月建立穩定現金流，不要申貸前才一次匯入大筆資金。必要時由財力較佳的保證人共同申貸，但要記得，依《銀行法》第12-1條，自用住宅放款不得要求連帶保證人。
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