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財政部囤房稅2.0 應對建商設單一稅率

#理財 #房屋稅 #囤房稅2.0 #建商
工商時報/主筆室
 
財政部的房屋稅修正條例(囤房稅2.0)草案預告至9月18日期滿。政府希望透過稅負合理化的手段來加重炒房成本,出發點可謂良善,但囤房稅目前對建商採差別稅率的部分,宜改為單一稅率,以免相關稅制反而干擾市場。
 
按目前預告中的房屋稅條例修正草案,囤房稅的稅率為2%~4.8%,建商待銷售房屋則有兩年合理銷售期間的「寬限期」,建商待銷售房屋持有年限兩年以內,法定稅率2%~3.6%,持有超過兩年則適用囤房稅率2%~4.8%。
 
財政部的房屋稅修正條例(囤房稅2.0)草案預告至9月18日期滿。圖/中時資料照片
公股銀行認為,利空因素仍在,對年底前房市仍偏保守、審慎以對,且預計房價偏向盤整修正。圖/本報資料照片
 
依照現行房屋稅條例第4條,房屋稅向房屋所有人徵收。未辦建物所有權第一次登記且所有人不明房屋,其房屋稅向使用執照所載起造人徵收;無使用執照者,向建造執照所載起造人徵收;無建造執照者則向現住人或管理人徵收。
 
從相關條文可明確看出,建商依法確實有就未出售新成屋繳納房屋稅的義務,且過往建商對此也沒有什麼抱怨。但有繳納義務不代表就是囤房,財政部若對建商課徵高於一般稅率的囤房稅,等於把建商興建成屋視為是在囤房。
 
特別是在囤房稅2.0採全國總歸戶的情況下,全台推案的大型建商每個建案只要有一、兩間沒賣出去,總歸戶後即會落入囤房稅區間,更不用說未採預售制度的整批新成屋建案,等於建商蓋房落地後即變囤房。
 
近幾年由於缺工缺料,建築成本高漲,很多建案從起建到完成的成本可能增加3成以上,使得不少建商改變以往預售的做法,改為銷售新成屋,但財政部囤房稅明顯是要建商最好全部預售,與市場成本考量的邏輯背道而馳。
 
第二則是在建築成本和稅負加重的雙重考量下,建商或有可能把相關費用反映到房價,即拉高每坪單價,以囤房稅最高稅率4.8%來說,建商只要漲價1成即可完全移轉稅負風險,本質上難以達到財政部以稅制價的效果。
 
就算財政部假設的高稅率可促使建商降價以釋出房屋論有效,首先,萬一建商因為不想負擔高稅率而減少推案,反而會造成供給減少;再者,財政部訂的「合理銷售期」(即適用較低稅率期間),也可能反造成購屋者觀望。
 
財政部想利用提高稅率,促使建商加速釋出餘屋或抑制房價,從實務來看無異緣木求魚。以先前已實施囤房稅的台北市對建商一年半以上未售出的房屋課較高稅率來看,明顯可發現無法因此達到降價以加速釋出餘屋的效果。
 
再就實務流程來說,建商需要房子過戶給買方,才不會被課囤房稅,但從建案拿到使用執照到責出過戶,除了要考量景氣,中間還要經過測量、保存登記等行政作業,都更案會更複雜,硬設所謂合理銷售期其實並不合理。
 
平心而論,建商蓋房子是為出售而非囤積,把建商未出售餘屋和大量購屋的炒房者同樣視為囤房,本質上就存在謬誤。舉例來說,很多人預期紙價上漲,會囤積衛生紙,但不會有人把生產衛生紙的工廠視為囤積大戶。
 
連財政部本身的草案說明都承認建商興建房屋可增加房屋市場供給量,且因目前購屋款項高,民眾購屋時需考慮諸多因素(例如生活機能、上下班學通勤時間),需要一段時間才能作成決定,因此決定給予建商合理銷售期間。
 
這顯示財政部其實也認為建商是「供給者」而非「囤積者」,但不論是兩年合理銷售期內的2%至3.6%還是之後的2%~4.8%,分級課稅反映的仍是「囤房稅」的概念,財政部對此應有更明確的說法。
 
房屋稅修正當然不是不能動到建商,但稅制必須具有公平性及合理性。相較現行1.5%的房屋稅,與其定出寬限期,較妥適且可行的方式,應該是把建商獨立出來,採行單一而非級距稅率,例如建商未出售房屋一律採2%徵收。
 
對建商採單一稅率的另一好處,是可避免稅率不同影響價格。因為房屋稅屬於地方稅,實際稅率和級距還是由各地方政府自定,按財政部草案,建商持有兩年內新成屋的稅率在各縣市可能都不同,將造成另一種混亂。
 
財政部推動囤房稅2.0,重點在對購買並持有多屋者課以較高稅率,以達稅負合理化。至於如何讓建商降價或加速出售屋,不應是財政部修改相關稅制的考量重點,更不應該用這類稅賦手段懲罰有餘屋待售的建商。
囤房稅2.0草案預告至9月18日期滿,政府希望透過稅負合理化的手段來加重炒房成本,惟囤房稅目前對建商採差別稅率的部分,宜改為單一稅率,以免相關稅制反而干擾市場。圖∕本報資料照片

囤房稅2.0草案預告至9月18日期滿,政府希望透過稅負合理化的手段來加重炒房成本,惟囤房稅目前對建商採差別稅率的部分,宜改為單一稅率,以免相關稅制反而干擾市場。圖∕本報資料照片

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