19大之後，中國房地產商經營模式出現了變化，從賣屋賺快錢變成出租慢慢回收資金，長租市場成了目前的趨勢……

文／邱沁宜

去年十月中國十九大於北京召開後，房地產政策出現很大的轉變，即呼應席習大大指示：「房子是拿來住，而不是拿來炒的」，也因此催生出長租市場，各家房地產商紛紛改變以往的經營模式。

這種轉變對中國房市、建商與民眾將產生什麼影響呢？

過去中國房地產商的經營模式是，先大量借錢，趕緊蓋好房子外殼再去預售，你沒看錯，就是外殼的概念，大陸很多地方銷售的規定是，房子樓頂蓋好才能銷售，因此初期需要大量資金，這叫做「快周轉模式」，在房價穩定上漲時，這樣的銷售方式其實毛利頗高，普遍可達3成以上。賣房時的價格（從素地開發起算一年左右）通常會更好，對建商來說，可以快速還錢又可以享有房價上漲的高毛利，何樂而不為。

但未來的長租模式會讓建商的財務體質完全改變，收入來源變成穩定但是投報較低的現金流，目前租金年回報率約為4至5％，跟以往賣房時30％的報酬率差距甚大。而毛利率下降的結果，就是房地產商的股價跟著走低。

今年股價即反應這個利空消息，像是在香港掛牌的中國房地產商恆大近半年來股價下滑13％，與恆生指數上漲8％比起來，股價明顯弱勢。這個情勢可能會讓中國房地產商從以往的成長股變成配息股，也是投資人值得留意的。

另外，由於房子多是出租而非買賣，資金回收的速度會跟著變慢，這也意味房地產商可能要借更多錢作周轉用途，財務狀況轉差。

大陸年輕人和父母的一大壓力就是「買房買車，才能有婚」，政策或許想解救年輕人的夢魘。所以對於大陸民眾來說，長租市場的興起，代表他們不需要花大筆資金買房，只要規範好房東不可隨意漲價趕房客，自然也是一大利多。目前北京租金已小幅上漲，也反映出租屋需求提高的趨勢！