文．圖／紅色子房
K是一位國中理化老師，是我少見可以在30秒內背出整個化學元素週期表的奇女子。
紅色子房語錄：資料再多，沒有正確整理還是廢物。
從大學時代認識K到現在已有超過十年的時間，聰明的她記憶力驚人，在我印象裡她在教育職系內的所有考試裡每考必捷，畢業沒多久就成為一個正式的國中老師。不過由於她一直留在南部發展，所以跟我也有好一陣子沒聯絡了。
前陣子她在南部結婚了，配合老公的工作申請到台北市的學校，因此打算舉家搬遷到北部，同時開始積極地找房子。好不容易透過FB找上我，想討論她的看房心得。老朋友見面我當然歡迎，請她就近到台北101的星巴克喝杯咖啡。
我們坐在35層高樓遠望著信義區的北醫生活圈，她指著這兩周來仲介帶她在北醫生活圈周邊看屋的過程，同時像連珠炮般背出她看過的十七棟房子坪數條件與房價，寶刀未老的記憶力令我嘖嘖稱奇。
但是，學理化的K說她還是看不懂實價登錄。怎麼可能這麼多種變因組合條件的房屋，會用一個簡單總價除以面積的「均價」代表房價行情，這樣的比較有意義嗎？
K的疑問正帶出是我的房價組成觀點。
如果房價的組成來自許多不同元素，比如在同一個區段內，一個住宅區10年RC造老公寓，跟一個商業區15年RC造小套房，實價登錄總價除以面積所得單價都是每坪30萬。問題在於，這個30萬的數字到底有什麼意義？
答案是沒有意義。
就像一個化學問題：碳酸鈣(Ca CO 3)與氯化鈉(NaCl)哪個單位能量比較高？
我們是不是該把每個元素能量都精算出來，才能有意義地回答這個命題？
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不過，實務上的確無法精算每個影響房價元素的價格權重比。比如說：到底國外大師設計的房子與國內一般建築師設計的房子有多少差價？到底離捷運300公尺與離捷運500公尺的房子有多少差價？
因此，紅色子房提出一個簡單的房價組成概念。
房屋價格 = 土地價值 + 建物價值。
作為一個專業房地產投資者，我們需要的是可以預測及掌握房價變動的相關元素。土地價值會因為區域發展而有漲跌不同，建物價值照正常來講應該是要逐年折舊的。
為什麼幾乎所有房地產投資者會強調Location, Location, Location，以一個具有公共建設題材的新興重劃區開發為例，分析它的房價趨勢會是長這個樣子:
大家想不透為何台北市一些精華區靜巷破破舊舊的老公寓，還要那麼貴的房價。因為它的房價趨勢是長這個樣子:
若是選擇住到郊區享受美好的空氣與陽光，雖然生活愜意，但是若缺乏相關發展題材，房價趨勢可能就會長這個樣子：
所有建物都是只會折舊不會上漲嗎？倒也未必，如果這建物成為可以營運收益的建物，此時建物的價值就會改用收益還原的概念認定，這時就有增值的機會了。比如改建一個郊區的建物成為度假旅館就開始有成長空間：
實價登錄的目的，就是要讓使用者可以清楚進行價格參考與比較，同時預測房價的可能走勢。
很難嗎？其實只要把土地價格與建物價格分出來就可以了。
少了有用的比較基礎，就失去了價格登錄的目的。
原文刊載於幣圖誌紅色子房專欄
