台北中山區－鶯鶯燕燕下的房市奇葩
文／楊馨（Penny Yang）
要談這個話題前，我先說一個故事，自己投資的親身經歷方面的。還記得筆者第一次接觸台北中山區的房屋是一棟位於林森北路巷子裏的五年內新成屋大廈，12樓的9樓。那年是2006年，算是我真正開始做房地產生意的第三年，一位蠻熟的仲介朋友介紹我們去看的。
中山區小坪數產品多，成交量也在北市行政區中名列前茅（圖／好房資料中心）
我做房地產投資向來是先買蛋白區的房子，預售的、新成屋、中古屋都有，等賣掉賺來的錢，再累積去買蛋黃區的房子。一旦買下了蛋黃區的房子，我就不會再賣了，擺著收租，一直累積到現在。所以每次有人問我投資方式，我的答案一律都是「用二線城市的房去養一線城市」。這裡的一線或二線城市指的都是台北市，我只做台北市的房地產生意，其他縣市不是不做，是我不認得路！
台北市的蛋黃區我一開始出手買的物件都集中在信義區，因為我小時候是在那附近的眷村長大的，對那裡有比較特殊的情感！之後慢慢擴展到松山和大安區交接那一帶，朋友問我為何不在中山區置產，我的答案是「不熟」！
台北市的大安、松山、信義這三個行政區，都是我小時候在台北住過的地方。中正和大同區則是上高中之後，搭車轉車的必經之地。既然中山區也算是蛋黃區的一塊，要做投資自然也要了解一下！我帶著不排斥反而很期待的心理跟仲介朋友去看屋。(接p2)
我們去的時候是星期六的下午2點左右，那是一棟挑高4米8的房子。因為挑高，所以空間上的利用非常充分，權狀不到30坪的房子，居然可以區隔成6個房間，二套半的衞浴。其中還有二套主臥、有個我非常喜歡的書房。所有你能想像得到的家的空間該具備的條件，這間房子都有了！而且它是邊間，採光又很好。
我看了都不想投資，想拿來自己住了！這樣就常可以接媽媽來家裡小住，又不必煩惱為了要住所謂的「孝親房」得買6、70坪甚至上百坪的房子了！我不喜歡住坪數大的房子，因為打掃起來很累，而且在家裡要找人，感覺好像需要使用呼叫機...(我們每次回山上別墅住，上百坪又三層樓的別墅，我真的覺得我很需要呼叫機...)
重點！重點是屋主開價965萬，是「開價」喔！一坪30萬多，五年內新成屋、裝潢設計都是新的，空間規劃又好，我很心動！我跟仲介表示，自己想帶媽媽來看，迫不急待就約了當天晚上，我還口頭隨便先喊了一個價錢，沒記錯的話應該是880萬吧！（就取諧音888、發發發），仲介一直笑著說這價格不可能，反正我也是亂喊的還沒仔細盤算！我做生意一向很敢出價，而且聊天中，對方只要讓我抓到了「話尾巴」，我立刻拿支票出來現金票就開給對方，以表示我的誠意！
晚上我帶著媽媽去的時間差不多是傍晚，因為是夏天，天黑得晚。華燈初上，四周霓虹閃爍，路上的行人忽然變多了，很多濃妝豔抹、脂粉味很重的女人不知道從哪裡冒出來，白天來的時候根本沒看到這些人。她們有的在路邊抽煙講手機、補妝，有的正提著包包，踩著又細又長的高跟鞋從我眼前走過。還有一些穿著白色上衣、黑色西裝褲，黑皮鞋，上衣一律不紮進褲子裏的男人，一群一群在附近徘徊。他們給人的感覺不是很舒服，至少給我的感覺是「非我族類」的那種來者不善的人。
我一開始還以為是自己又迷路了，我是個方向感很差的人！這地方光四周的環境就跟我白天來的時候完全不同，像是二個不一樣的世界！仲介打電話來問我到了沒，我說「看地址」像是到了，但是「看樣子」像是根本沒到！之後是仲介先找到我們，帶我和媽媽上樓去看了房子。(接p3)
房子裏頭的樣子還是跟白天看到的一樣，只是從窗外看出去，外面的街景已然上演著全新的戲碼！那位仲介因為算是熟識了（跟他交成了二戶，第三件對方下斡我也已經簽了），所以他也沒有隱瞞的告訴我。
中山區的特色就是充斥著所謂八大行業，剛剛我看到的那些濃妝豔抹的女人並不是忽然冒出來的，她們白天都在睡覺，傍晚時分才會出來工作到隔天天亮。她們大多是這附近陪酒的小姐，也有應召的妓女。至於那些穿著白衣黑褲的男人叫做「圍事者」，專門在附近看看有沒有喝醉的客人或其他上門鬧事挑釁的人，他們負責隨時準備跟人打架的…
我聽完心都涼了「一截半」，這麼龍蛇雜處的地方，別說自住，我連投資都不敢了。從此，中山區雖然算是蛋黃區，但這一區就這樣被我被置產名單上劃掉了。我蛋黃區買下的房子就不會再賣了（賣掉了以後就買不回來了），是準備拿來長期收租，拿租金來養活自己的。中山區的環境這麼「可怕」，租客會是怎樣實在叫我想都不敢想，所以我到目前為止，名下還是沒有任何一間中山區的房子，不管是新成屋或中古屋，若建商推出的建案在中山區，我也不會有想去看的念頭！那次林森林路的看屋經驗，「白天與夜晚的差別」已經夠讓我望之生畏，敬謝不敏了。故事講完了，我和在台北中山區房子的「緣份」就只限於那一次林森北路巷口那棟挑高大樓就沒了。
但是我身邊有些做投資的散戶正好相反，我跟他們聊天的時候發現，他們反而喜歡買中山區的「小套房」。那種一戶4、500萬上下，十坪左右的，是他們的最愛。還有在新生北路那帶的舊房子，他們也很愛買。一坪花個20幾萬買來全部重新裝潢再租人，賣掉的時候，價格還賣得不差！
上面提到的這些價格還是06到08年前的，再來中山區的房價仍然持續上漲。我看到在中山區買小套房的朋友好像都沒有被「套牢」的問題，有的人還買6坪、8坪的，丟出去照樣沒多久就聽到已經賣掉的消息。(接p4)
慢慢地，中山區那種10坪左右的小套房要5、600萬才買得到了，再來要700萬了。連新生北路上的舊公寓也跟著漲價！之後「中山北路」上強調單坪將破百萬的燙金門牌的建案也跟著推出，台北中山區一點也沒有因為它所屬地點四周環境的行業別，和其他區域不同，而對房價造成多大的影響。
奇怪的是，在這一波房市寒冷裏，我發現只有中山區依舊鶯鶯燕燕、夜夜笙歌。那裡的成交量和價格所受到的波及是蛋黃區裏最小的，真的是完全實踐了「馬照跑、舞照跳」的精神！
為什麼會這樣？重點一樣在於那裡的行業。從事八大行業的小姐，你不可能叫他們跟一般上班族一樣搭捷運去上班吧？所以她們一定要往在離工作地點近一點的地方。那裡的房子就有一定居住上的需求。
但是八大行業的工作不穩定，她們可能會跳槽、換另一家酒店，可能和店家抽成產生變數，也可能因為私自帶客人外出違反規定等等和老闆不愉快而換工作！（詳細可能如何筆者怎麼知道？我連站在八大行業的門口都不敢～），因為工作不穩定，換工作有時也必須跟著換住的地方，這樣房屋的流動量就比其他區域要高。
有居住需求加上流通量快，那裡的房子當然不怕房市寒冬，也不用擔心被套牢的問題了。這波不景氣只是房市不景氣，但特種行業的景氣依舊。
不論是在中山區買賣房屋或租賃，你的房子放出去，一定會有人來接手買下來！因為買下來的人不用擔心租不掉，只是在那裡當房東，心臟要比較大顆！
那兒的特種行業造就了那裡對房子居住的特種需求。以供需關係來看，房價自然有一定的支撐點。這就是台北中山區能這波房市景氣蕭條時期，還是能維持著繁華依舊的原因吧！