房東房客須謹慎雙方合約，以免糾紛頻仍甚至打官司！
2020/06/28 14:01
文／曾文龍
租賃市場是非常龐大的，買不起房的要租房、年輕人要租房、開公司的大部分是租房。租房可能只有一年、或一年又要換房，因此承租人、出租人雙方如何打好契約、如何公平合理是非常重要的事，有些糾紛甚至要對簿公堂，真是痛苦不堪！有些官司的律師費甚至要高過有糾紛的房租了，但是人有時候為了一口氣就是要打官司，官司打完了，氣也消了，又開始後悔當初何必打官司呢？花了一堆律師費、法院裁判費！
官司的類型很多，筆者『不動產租賃相關判決案例』一書中提到如「租約到期而房客找理由延遲搬走，在房東沒有強迫房客搬走的情況下，房客可以算是和房東之間成立不定期租賃契約嗎？」、「定期租約到期後，房東收受租金的事實可否被認定為租約改為不定期？」、「承租人將房屋轉租給他人，又不繳房租給出租人，出租人該怎麼辦？」、「房東如何依土地法第一百條，將出租的房子收回自住或自用？」、「承租人和出租人訂立租屋契約之後，將房屋交給另外一個人占有使用，而另外一個人又將房屋租給許多人，這樣出租人該如何自救呢？」等等諸多租賃間的糾紛類型。
房東房客須謹慎雙方合約，以免糾紛頻仍甚至打官司！（示意圖／好房網News）
行政院消保處於今年6月17日公布了最新升級版的住宅定型化契約規範。規範中訂立了如租賃期間不得調漲租金、房客若於租賃期間內遭遇需接受長期醫療的狀況，可要求提前與房東停止租約、房東所收電費不能高於台電的收費。此外，若遇惡房客如蓄意破壞房屋或臭壞垃圾堆滿屋內、甚至在屋內放置爆裂物等行為者，新的租賃契約中皆有規範。預計最快將於7月中實施。
原名為「房屋租賃契約書範本暨其定型化契約應記載及不得記載事項」修正為「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，其中明訂租賃期間至少30天，以避免日租型租賃衍生管理弊端。而為了切合租賃實務，包括房客欠繳租金、房客破壞毀損租賃房屋的損害賠償，以及處理房客遺物所衍生之費用，亦納入押金擔保範圍。
違反規範可依據消保法規定限期改善，若未遵照規定改善，可罰3萬元以上、50萬元以下罰鍰，且可連續處罰。
租屋的糾紛千奇百種，往往一點點小爭議或糾紛就會造成雙方生活上的許多不便且是心中的莫大壓力。常見的爭議如電費收取的多寡。新制中明訂電費收取皆不得超過台電公司鎖定當月用電最高級距的每度金額，以避免造成房客超繳電費的損失。契約的終止也常常引發爭議，新制中則有三種修正：出租人及承租人得提前終止租約的法定事由、終止契約的一定期限前的書面通知分三個月及30天兩種期限。可以不需先行通知的情況有以下三種：涉及危害公共安全、損害建築結構安全或危及承租人安全健康。
出租人及承租人皆可以選擇提前三個月或者30天以書面通知對方終止租約的法定事由，如出租人因需要重新修建房屋而必要將房子收回時，必須提前於3個月前通知承租人。而若租賃住宅因損壞而需要修繕，出租人卻遲遲不在期限內予以處理時，承租人可以在30天前通知終止該租賃合約。
安居樂業乃人生中所追求的最大安定與幸福，租賃房屋又佔居住市場中相當比例，為政者當適時修正與訂立能保障雙方權益與利益的規範，以保障維護人民居住的安全與公義。