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胡偉良 台大土木系畢業後通過國家高考取得技師執照,由公務員轉入民間部門後,先後涉足過建材、營造及投資興建領域。台大畢業後陸續取得營建管理、商學、法學等三個博士學位,目前為品嘉建設董事長,工作之餘勤於筆耕,作品散見各媒體。
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房市進入「看」房階段!

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#房價 #買房 #看房 #多空觀點

文/胡偉良

所有人都知道房地產“吸金”能力強,但很少人知道到底強到什麼程度?

以金融融資為例,截至2018年底,將建商和民眾房貸融資都算在內,我國的金融融資中大約有近30%流向了房地產領域。

房市進入「看」房階段!(資料照/好房網News記者李彥穎攝影)雙北老屋改建協會理事長、品嘉建設創辦人胡偉良表示,房價飆漲,不一定對建商有利,尤其對中小型的建商來說,會形成巨大的成本壓力。好房網News記者李彥穎攝

因此,我們可以得出一個粗淺的結論,過去十多年,我們都是房地產市場的“局中人”,每個人的工作、生活都與房市深度捆綁在一起。

什麼叫做「看」房

只旁觀,不參與,任房價上漲或下跌,內心都波瀾不驚,既不關注,也不操心,是為“看房”。

台灣目前的房市,雖偶有回暖,但從整體趨勢來看,不論價格或成交數量都已明顯走向下行通道,不管是土地市場或是成屋市場,呈現出來的狀況都是如此,房價因受限於成本(尤其是地價),反應遲緩,不像成交量,急速腰斬,因此,此時的最佳選擇就是“敬而遠之、暫時旁觀”。

展望未來五年,無論是買房,還是存現金,這些傳統意義上的“資產配置”都會“落伍”。

第一,房產流動性必然下降

買房無法再賺錢的最重要原因,在於流動性的下降。

長久以來,投機客可以輕易的用25%左右, 甚至更低的自備款撬動動輒數千萬的房產,隨後在升值之後迅速套現賣出,此時房屋升值所帶來的差價就落入袋中。

但是,在未來幾年,買房既要小心房價下跌的風險,又要支付管理費、水電費、地價稅、房屋稅乃至囤房稅的巨大成本,很多中小城市還要面臨“無人接盤”的尷尬局面。

當房子失去了流動性,本質上就是一堆鋼筋水泥,除了表面標價不同以外,不會給個人的財富帶來任何增長。

第二,持有大量現金也並非好的選擇。

現金當然比房產擁有更好的流動性,現金雖然随時能夠用來消費和儲蓄,但也會讓人產生一種焦慮。

更重要的是,現金的購買力呈現縮水之勢,假如手中只有不到50萬的現金,那存錢以備不時之需是很好的選擇,但是對那些手中現金流充裕的人來說,持有的現金越多,貶值的財富也會越來越大。

按照以往的想法,這就是現金要換成房子的理由。

幾年後,無論買房還是存錢,都不再是最優選擇

以台北市為例,目前的房價租金比平均高達50倍,比一般股票的市盈率要低很多。未來若房價不再上漲,就意味著買房不再賺錢,考慮到房產的各項稅金,多套房產應當減持,而持有現金也必然面臨長期且緩慢的“縮水”之路。

既然買房子和存現金都不是最優選擇,那麼,在“看房”模式下,未來該如何看待房市呢?

在年初,香港首富李嘉誠退休後首次發聲指出:買房應該“量力而為”,“買來自己的住的,應該買,分期付款都沒有問題”。

李嘉誠的四個字是“量力而為”,也就是說不要為了所謂的面子硬撐,擁有房子固然好,但租房未嘗不是更好的選擇。

假如你手中有300萬,在台北市努力一點,買間兩房的房子,尚在能力範圍內,假如你手中只有200萬,那麼北市周邊的新北市各區買房,或許也是不錯的選擇。但假如你手中只有不到100萬,留在大城市,租房奮鬥,或許才是更務實的方向。

胡偉良觀點:

過去的房地產的黃金時代已經結束,炒房模式難以為繼

房地產基本上是“週期性行業”和“現金流不長遠”。

一方面,週期意味著景氣度變化太快,在週期變化中,房價會有很大的變化,也有很多房產開發商會死掉、退出。尤其在房價下跌的階段,不少開發商都已經“入不敷出”。

所以,模式的轉變,必然是大勢所趨,房子回歸自住屬性,房地産業告別高速增長的快車道,也是必經之路,無論是房子還是現金,以後都不再是資產升值的主流配置,我們能做的,是告別炒房暴富的心理準備,迎接更加平穩、更難賺錢的房地產未來。

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