文／胡偉良
所有人都知道房地產“吸金”能力強，但很少人知道到底強到什麼程度？
以金融融資為例，截至2018年底，將建商和民眾房貸融資都算在內，我國的金融融資中大約有近30%流向了房地產領域。
房市進入「看」房階段！（資料照／好房網News記者李彥穎攝影）
因此，我們可以得出一個粗淺的結論，過去十多年，我們都是房地產市場的“局中人”，每個人的工作、生活都與房市深度捆綁在一起。
什麼叫做「看」房？
只旁觀，不參與，任房價上漲或下跌，內心都波瀾不驚，既不關注，也不操心，是為“看房”。
台灣目前的房市，雖偶有回暖，但從整體趨勢來看，不論價格或成交數量都已明顯走向下行通道，不管是土地市場或是成屋市場，呈現出來的狀況都是如此，房價因受限於成本（尤其是地價），反應遲緩，不像成交量，急速腰斬，因此，此時的最佳選擇就是“敬而遠之、暫時旁觀”。
展望未來五年，無論是買房，還是存現金，這些傳統意義上的“資產配置”都會“落伍”。
第一，房產流動性必然下降。
買房無法再賺錢的最重要原因，在於流動性的下降。
長久以來，投機客可以輕易的用25%左右， 甚至更低的自備款撬動動輒數千萬的房產，隨後在升值之後迅速套現賣出，此時房屋升值所帶來的差價就落入袋中。
但是，在未來幾年，買房既要小心房價下跌的風險，又要支付管理費、水電費、地價稅、房屋稅乃至囤房稅的巨大成本，很多中小城市還要面臨“無人接盤”的尷尬局面。
當房子失去了流動性，本質上就是一堆鋼筋水泥，除了表面標價不同以外，不會給個人的財富帶來任何增長。
第二，持有大量現金也並非好的選擇。
現金當然比房產擁有更好的流動性，現金雖然随時能夠用來消費和儲蓄，但也會讓人產生一種焦慮。
更重要的是，現金的購買力呈現縮水之勢，假如手中只有不到50萬的現金，那存錢以備不時之需是很好的選擇，但是對那些手中現金流充裕的人來說，持有的現金越多，貶值的財富也會越來越大。
按照以往的想法，這就是現金要換成房子的理由。
幾年後，無論買房還是存錢，都不再是最優選擇。
以台北市為例，目前的房價租金比平均高達50倍，比一般股票的市盈率要低很多。未來若房價不再上漲，就意味著買房不再賺錢，考慮到房產的各項稅金，多套房產應當減持，而持有現金也必然面臨長期且緩慢的“縮水”之路。
既然買房子和存現金都不是最優選擇，那麼，在“看房”模式下，未來該如何看待房市呢？
在年初，香港首富李嘉誠退休後首次發聲指出：買房應該“量力而為”，“買來自己的住的，應該買，分期付款都沒有問題”。
李嘉誠的四個字是“量力而為”，也就是說不要為了所謂的面子硬撐，擁有房子固然好，但租房未嘗不是更好的選擇。
假如你手中有300萬，在台北市努力一點，買間兩房的房子，尚在能力範圍內，假如你手中只有200萬，那麼北市周邊的新北市各區買房，或許也是不錯的選擇。但假如你手中只有不到100萬，留在大城市，租房奮鬥，或許才是更務實的方向。
胡偉良觀點：
過去的房地產的黃金時代已經結束，炒房模式難以為繼。
房地產基本上是“週期性行業”和“現金流不長遠”。
一方面，週期意味著景氣度變化太快，在週期變化中，房價會有很大的變化，也有很多房產開發商會死掉、退出。尤其在房價下跌的階段，不少開發商都已經“入不敷出”。
所以，模式的轉變，必然是大勢所趨，房子回歸自住屬性，房地産業告別高速增長的快車道，也是必經之路，無論是房子還是現金，以後都不再是資產升值的主流配置，我們能做的，是告別炒房暴富的心理準備，迎接更加平穩、更難賺錢的房地產未來。
