文／胡偉良
1.「如果想在外國買房，那麼趁早打消這個念頭，事實證明，水太深」。
每當聊起房子，我總是語重心長，每次聊起到外國買房子，我都要來這麼一番“友情提示”。
2014年開始，國內房價開始下修，加上房地合一稅制的採行，也就是那個時候時候起，「海外資產配置」就成為了一個熱門話題。
海外房產示意圖。(好房網資料中心)
此時中國一帶一路的東風已經吹到了東南亞，整個東盟都火起來了，「一年6-7%甚至10%以上不成問題，不趕緊投資就要晚了」。海外不動產的仲介如此大力促銷（其實大力促銷的背後正是這些海外房市仲介業者高達10％以上的厚利）。
在「資產荒」的時代，10%的收益率不可能不令人動心，一套30多坪的公寓，總價不到500萬。不過等房子買完了，仲介之前說不成問題6-7%甚至10%的收益率，就成了一個大問題。
公寓的配套設置還算是很齊全的，但是齊全也意味著不菲的管理費用，住與不住，錢還是要交的；想要出租，房子就要進行一次再裝修；裝修完了房子就可以租住去了麼？
不，能不能租出去，完全取決於仲介的心情，以及他手裡的「存貨」數量。畢竟他積極促成房屋的買賣，但是並不能保證全部能租出去，雖然他在買賣的初始階段是這麼保證的。
管理費交了，裝修完成了，但房子基本上是空置的，因為仲介說，租房行情不好，長租沒客戶，短租不合法，但是你看房價，漲幅每年可不止10%啊。
所以，理論上買來的房子已經超過了500萬。但是，只是理論上，因為想賣，很難。仲介沒有告訴買家的是，本地人鮮少數人買二手房，因為本地人買新房就有政府政策保障，反觀二手房市場，更像是“老外”們自己玩的擊鼓傳花的遊戲，只不過這個“花”變成了房子。
2. 整個東南亞都成了華人買房的大本營了，而這些國家甚至是歡迎華人資本進入當地的房地產市場。因為房地產能夠促進GDP資料的增長，而當地的GDP資料又成為吸引「高淨值人群」前去投資。但是，變化也就是轉瞬之間。
還記得“新加坡旁”的森林城市嗎（中國的碧桂園是主要投資者）？在馬來西亞的柔佛巴魯，距離新加坡很近的地方，轟轟烈烈的造城運動，那規劃面積、那人口規模、那宣傳架勢，歡騰的時候，你能夠被森林城市的廣告包圍起來。然而新上臺的總理馬哈蒂爾一句「不是投資是殖民」，連開發商都直接套牢了，就更別提在哪裡購房的業主了，你看現在還有人在聊森林城市嗎？
前有「第二家園」的馬來西亞，中有傳統旅遊目的地泰國，現在輪到東南亞“小馬達”柬埔寨，尤其是柬埔寨的首都金邊，在房產仲介的描述中，金邊被譽為「30 年前的深圳、20 年前的上海、10 年前的新加坡」，都是經濟起飛的時刻。
2017年，就已經出現了「寧買柬埔寨，也不買迪拜」的說法，然後就吸引了中國的炒房團的爆炒。這些買房的瘋了嗎？現在台北仍然能看見海外房產仲介商在各種場合大力推介金邊XX城。
根據海外房產仲介商的宣傳資顯示，「泛亞高鐵」項目的觸角可以伸到的國家中，都是房價即將騰飛的區域，但也都已經不便宜，作為「價值窪地」的金邊，其房價也到了20萬/坪的價位，就更不用說全球房價排在前的新加坡、香港和東京了。
根據聯合國貿發會發佈的《2018年世界最不發達國家報告》，亞洲8個不發達國家裡，東盟占了3個（柬、老、緬），華人開始賭起了鄰國的「國運」。
去年5月份，朝鮮宣佈改革開放，然後國內的三四線城市丹東房價立即上漲50%，甚至現在還有餘威，近期，丹東甚至設置了“房價漲停板”來控制漲幅。
3. 在不發達國家，漲也是虛漲，你得看當地人有沒有接盤的能力，漲了能不能套現離場；而在發達國家，跌可是真跌，與東南亞的“歡迎態度”相比，澳大利亞則在想方設法將外國資本拒之門外，尤其是華人的「炒房團」。
於是隨著南半球逐漸進入冬季，澳大利亞的房地產牛市也要到頭了。澳大利亞統計局(ABS)的資料顯示，澳大利亞八個中心城市的平均房價在2018年跌了5.1%，到2018年第四季，澳大利亞的國內住宅總價值已經只剩下6.7萬億澳元了。
ABS統計了8個中心城市的資料，其中5個城市的房價是下跌的，華人熟悉的雪梨，房價跌幅大，年跌幅達到7.8%，墨爾本緊隨其後，下跌6.4%，達爾文下降3.5%，珀斯下跌2.5%，跌幅小的布里斯班也下跌了0.3%。
澳大利亞已經延續了近50年的房地產牛市格局，讓當地的房價已經足夠高。但是現在，存量房越來越多，而進入接盤的資本越來越少，連續的下跌讓當地的政府和銀行都比較緊張。
但是高昂的外資基礎印花稅和額外印花稅依然照舊，還有空置房的「幽靈稅」，此外移民政策再次收緊，在澳大利亞上一財務年度（2017.07.01-2018.06.30）華人的入籍獲準率不足3%，而為了減輕城市壓力，新移民想要定居大城市，要先「上山下鄉」。
而在大量接受移民的情況下，澳大利亞人口僅2500萬，只比台灣多200萬人而已。既然是投資，就要想好怎麼出手，擊鼓傳“房”，搞不好就做了接盤俠，而這一來一回的外匯兌換又怎麼算呢？
