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胡偉良 台大土木系畢業後通過國家高考取得技師執照,由公務員轉入民間部門後,先後涉足過建材、營造及投資興建領域。台大畢業後陸續取得營建管理、商學、法學等三個博士學位,目前為品嘉建設董事長,工作之餘勤於筆耕,作品散見各媒體。
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海外房市正在擊鼓傳「房」?

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文/胡偉良
 
1.「如果想在外國買房,那麼趁早打消這個念頭,事實證明,水太深」。
每當聊起房子,我總是語重心長,每次聊起到外國買房子,我都要來這麼一番“友情提示”。
 
2014年開始,國內房價開始下修,加上房地合一稅制的採行,也就是那個時候時候起,「海外資產配置」就成為了一個熱門話題。
 
海外房產示意圖。(好房網資料中心)
海外投資風興盛,但往往許因為不懂、不了解國外房產的相關法條,只能被業者牽著走,引發不少糾紛。(好房往News記者張聖奕/攝)
 
此時中國一帶一路的東風已經吹到了東南亞,整個東盟都火起來了,「一年6-7%甚至10%以上不成問題,不趕緊投資就要晚了」。海外不動產的仲介如此大力促銷(其實大力促銷的背後正是這些海外房市仲介業者高達10%以上的厚利)。
 
在「資產荒」的時代,10%的收益率不可能不令人動心,一套30多坪的公寓,總價不到500萬。不過等房子買完了,仲介之前說不成問題6-7%甚至10%的收益率,就成了一個大問題。
 
公寓的配套設置還算是很齊全的,但是齊全也意味著不菲的管理費用,住與不住,錢還是要交的;想要出租,房子就要進行一次再裝修;裝修完了房子就可以租住去了麼?
 
不,能不能租出去,完全取決於仲介的心情,以及他手裡的「存貨」數量。畢竟他積極促成房屋的買賣,但是並不能保證全部能租出去,雖然他在買賣的初始階段是這麼保證的。
 
管理費交了,裝修完成了,但房子基本上是空置的,因為仲介說,租房行情不好,長租沒客戶,短租不合法,但是你看房價,漲幅每年可不止10%啊。
 
所以,理論上買來的房子已經超過了500萬。但是,只是理論上,因為想賣,很難。仲介沒有告訴買家的是,本地人鮮少數人買二手房,因為本地人買新房就有政府政策保障,反觀二手房市場,更像是“老外”們自己玩的擊鼓傳花的遊戲,只不過這個“花”變成了房子。
 
2. 整個東南亞都成了華人買房的大本營了,而這些國家甚至是歡迎華人資本進入當地的房地產市場。因為房地產能夠促進GDP資料的增長,而當地的GDP資料又成為吸引「高淨值人群」前去投資。但是,變化也就是轉瞬之間。
 
還記得“新加坡旁”的森林城市嗎(中國的碧桂園是主要投資者)?在馬來西亞的柔佛巴魯,距離新加坡很近的地方,轟轟烈烈的造城運動,那規劃面積、那人口規模、那宣傳架勢,歡騰的時候,你能夠被森林城市的廣告包圍起來。然而新上臺的總理馬哈蒂爾一句「不是投資是殖民」,連開發商都直接套牢了,就更別提在哪裡購房的業主了,你看現在還有人在聊森林城市嗎?
 
 前有「第二家園」的馬來西亞,中有傳統旅遊目的地泰國,現在輪到東南亞“小馬達”柬埔寨,尤其是柬埔寨的首都金邊,在房產仲介的描述中,金邊被譽為「30 年前的深圳、20 年前的上海、10 年前的新加坡」,都是經濟起飛的時刻。
 
2017年,就已經出現了「寧買柬埔寨,也不買迪拜」的說法,然後就吸引了中國的炒房團的爆炒。這些買房的瘋了嗎?現在台北仍然能看見海外房產仲介商在各種場合大力推介金邊XX城。
 
根據海外房產仲介商的宣傳資顯示,「泛亞高鐵」項目的觸角可以伸到的國家中,都是房價即將騰飛的區域,但也都已經不便宜,作為「價值窪地」的金邊,其房價也到了20萬/坪的價位,就更不用說全球房價排在前的新加坡、香港和東京了。
 
根據聯合國貿發會發佈的《2018年世界最不發達國家報告》,亞洲8個不發達國家裡,東盟占了3個(柬、老、緬),華人開始賭起了鄰國的「國運」。
 
去年5月份,朝鮮宣佈改革開放,然後國內的三四線城市丹東房價立即上漲50%,甚至現在還有餘威,近期,丹東甚至設置了“房價漲停板”來控制漲幅。
 
3. 在不發達國家,漲也是虛漲,你得看當地人有沒有接盤的能力,漲了能不能套現離場;而在發達國家,跌可是真跌,與東南亞的“歡迎態度”相比,澳大利亞則在想方設法將外國資本拒之門外,尤其是華人的「炒房團」。
 
於是隨著南半球逐漸進入冬季,澳大利亞的房地產牛市也要到頭了。澳大利亞統計局(ABS)的資料顯示,澳大利亞八個中心城市的平均房價在2018年跌了5.1%,到2018年第四季,澳大利亞的國內住宅總價值已經只剩下6.7萬億澳元了。
 
ABS統計了8個中心城市的資料,其中5個城市的房價是下跌的,華人熟悉的雪梨,房價跌幅大,年跌幅達到7.8%,墨爾本緊隨其後,下跌6.4%,達爾文下降3.5%,珀斯下跌2.5%,跌幅小的布里斯班也下跌了0.3%。
澳大利亞已經延續了近50年的房地產牛市格局,讓當地的房價已經足夠高。但是現在,存量房越來越多,而進入接盤的資本越來越少,連續的下跌讓當地的政府和銀行都比較緊張。
 
但是高昂的外資基礎印花稅和額外印花稅依然照舊,還有空置房的「幽靈稅」,此外移民政策再次收緊,在澳大利亞上一財務年度(2017.07.01-2018.06.30)華人的入籍獲準率不足3%,而為了減輕城市壓力,新移民想要定居大城市,要先「上山下鄉」。
 
而在大量接受移民的情況下,澳大利亞人口僅2500萬,只比台灣多200萬人而已。既然是投資,就要想好怎麼出手,擊鼓傳“房”,搞不好就做了接盤俠,而這一來一回的外匯兌換又怎麼算呢?
 

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