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王翼升 現為竑德法律事務所主持律師及大學兼任講師,雖然承辦許多刑事案件,但骨子裡興趣為不動產、勞資爭議,期待藉由承辦案件經驗分享法律常識。
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前屋主的管理費為何要我繳?

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#管理費 #買房 #管委會 #置產秘訣

文/王翼升

年輕人買不起房子一直是近年來社會熱論的議題,可能是深受有土斯有財的民族特性,20年投入七成薪水拿去繳房貸大有人在。由於低薪高房價的緣故,從買房開始的仲介費、買價、到入屋前的裝潢費,每筆支出都需要精打精算,比價再比價。

管理費、管委會的運作等在下手簽約前,最好仔細了解 (資料照/好房News記者 陳韋帆攝影)景文公營住宅一樓大廳管理員櫃台。(好房News記者 陳韋帆/攝影)

千想萬想竟然就是沒想到,歡喜入住沒幾天,信箱就突然收到管委會的通知,要求補繳前屋主未繳的管理費,新屋主一定心想:為什麼要繳呢?那時我又還沒買房,為什麼要我繳?可能是誤會吧!於是找了管委會一問,社區管委會拿出社區規約,上面明白寫著「前手區分所有權人所積欠之管理費,後手應繼受並負清償責任」,此時該怎麼辦?

依照現在我國法院的見解,雖然公寓大廈規約規定後手需要繼受「前手未繳管理費的債務」,但規約僅對後手「繼受後」所應生權利義務生拘束力,並非繼受前手已發生之債務。

簡單來說,無論社區規約有沒有明文規定「前手未繳管理費的債務,後手應繼受」,目前法院多數見解都是認為「後手不用承擔前手未繳管理費的債務」。

但為避免爭議,還是建議在看房時,也一併要求賣方提出社區規約,且在賣方陪同下向管委會查詢是否有積欠管理費的情形,或是請賣方提出繳費的單據。

這邊也再進一步的建議,在購屋時應再更細心一點,依公寓大廈管理條例第24條或第35條規定,屋主是有權向管委會請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及歷次區分所有權人會議紀錄,因此假如標的真的很喜歡,不妨請賣方提出上列之資料,除了可以更了解社區的狀況外(據報載,2016年台北市新建案平均公設比高達34.5%、新北市則平均為31.5%,公設的使用狀況、收費情形,買家能不注意嗎?),說不定也可以作為議價的籌碼唷!

因為在實務上常見的是,賣方主打我們社區很優質有三溫暖、游泳池、電影院。結果一看資料發現,管委會早因游泳池使用度不高且請救生員又是一筆支出,因此現在游泳池暫停使用!如果發現賣方有積欠管理費的情況,此時先要求賣方繳清管理費後,大家再來談買賣房子事宜!

另外,負責任及專業的仲介業者也應該在受委託賣屋時要求賣方提示上開資料後,於買方看屋時完整揭露,以杜絕事後衍生的爭議,也能增加成交的效率(好的標的買方都會有「沒有趕快決定就會被買走」的心理,如果資訊透明,絕對會增加買賣成交的效率)。

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