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文／林奇芬

 

房價持續攀高，小資族購屋更艱辛。為了要存下一間房，房貸期間也從20年拉長到30年。究竟，房貸期間長短，如何影響購屋能力與家庭收支呢?購屋前，一定要先精打細算一下。

 

根據內政部不動產資訊平台資料顯示，去年第三季新增房貸貸款期數平均來到291個月，創下歷史新高。顯示目前因為房價大漲，購屋者只能拉長貸款年限才能買下房子。而房貸主流，已經從20年期拉長到30年期。

 

 

拉長貸款期限，可拉高房屋總價或降低每月房貸負擔

 

我們根據試算來看看，拉長房貸期間是否有利於小資族購屋。若以房價1250萬元，貸款1000萬元試算，利率2%，貸款20年期，每月房貸本息攤還金額需要5萬元，但若將貸款期間拉長至30年，則每月本息攤還金額可降至3.7萬元，足足省了1.3萬元。

 

換個角度計算，如果每月可償還房貸金額為5萬元，貸款20年期只能買1250萬元的房子，若貸款30年期，則可以購買1500萬到1800萬元的房子，房屋選擇範圍更大。

 

說明：房貸利率以2%計算，無寬限期，一段式利率試算。

 

根據負擔能力，選擇適合房貸

 

一般建議，房貸支出最好不要超過家庭所得4成，以免排擠其他需求。例如子女教育費、父母孝親費、年度旅遊費用等，尤其還要預留緊急備用金，或預防房貸利率上揚風險。例如，今年以來房貸利率已經攀升0.5%了，若沒有預留一些空間，可能影響未來繳交房貸能力。

 

因此，家庭月所得10萬元者，每月房貸負擔最好控制在4萬元，家庭月所得12萬元者，每月房貸負擔可拉高到5萬元，可以此推算適合自己購買的房屋總價。

 

拉長房貸年限，增加利息支出

 

拉長房貸年限，雖然可以幫助小資族增加購屋能力，不過，有一好也有一壞，就是利息負擔會增加。舉例來說，房貸金額1000萬元，若貸款20年期，總利息支出是214萬元，若貸款30年期，總利息支出是330萬元，總計增加了116萬元的利息支出。當然，貸款金額越大，長期的利息支出就越高。

 

 

可利用房貸，增加投資機會

 

拉長期限雖然房貸總利息支出增加，但若懂得投資理財的人，其實可善用30年期房貸，來增加投資理財的機會。舉例來說，如果貸款1000萬元房貸，20年期每月負擔5萬元，若選30年期房貸，每月負擔3.7萬元。等於可以省下1.3萬元來做投資。

 

若選擇年化報酬率5%的理財工具，每月投資1.3萬元，投資30年下來，可以累積1086萬元，遠遠超過增加的房貸利息116萬元，可說是相當的划算。最主要關鍵就是房貸利率較低，若能找到高於房貸利率的投資商品，就可以用獲利來抵銷房貸增加的成本。

 

整體來說，選擇30年期房貸，對小資族較為有利。不過，也要謹慎規劃與使用。例如，計算自己可負擔的房屋總價，不要過度舉債。另外，若想要善用30年期房貸增加每月投資能力，也要切實執行，而不要因為手上更為寬裕，不知不覺中增加每月消費，同時又背負更高的房貸成本。