房價回得去嗎？供需決定一切

文／白富美

有線電視台正上演日劇《房仲女王》，不論是東京或台北，屋主都想碰上房仲女王的幫忙，不管房子多難賣，只要她經手都能成交……

人生如戲，但戲未必就是人生，台灣這一波房地產不景氣，恐怕連北川景子這麼厲害的房仲，也未必救得了屋主。

央行四連降　市場不領情

中央銀行從去年迄今，連續降息四次，利率來到歷史第二低，僅次於二○○九年全球金融海嘯之後。在降息同時，央行鬆綁打房措施，雙北、投資客、公司法人和土地融資的限制紛紛刪除。

無奈，央行總裁彭淮南一片美意，碰上房市正要從高檔回跌，政策就像打水漂，只在市場咚一聲，掀起小漣漪，難激起市場買氣，房產專家和達人依舊看空房地產，連建商或房仲高層都紛紛預測這一波房市持續盤整，甚至預言年底會有一半的仲介店頭倒閉。

最近與房仲朋友聊天，他就坦言說：「八月全店成交掛零。」雖然這與台灣「農曆七月諸事不宜」有關，但由此看來，房仲業進入冰河期，似乎不是危言聳聽。

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房仲整併、轉戰海外　買氣流失

房市大好時，房仲店頭一間開過一間，門市多達三千家，連前財長張盛和都說，「房仲有需要比便利商店還多嗎？」如今市場反轉，房仲關門倒閉、縮減合併是必然的，也是市場調整的機制。

為求生存，有的房仲轉進海外市場，帶著投資者南向炒房，或揮軍日本、美歐等市場。人走了，資金跑了，打開報章雜誌和網路，到處可以看到海外房地產廣告，本土房地產卻面臨買方流失、媒體唱衰，島內房市買氣更是欲振乏力。

房地產價格底部到底在哪裡？這是買家最想知道的，專家達人在媒體上總是語不驚人死不休，有學者說要跌五年、每年修正五到一○％，跌個三成不足奇。

房價真的會修正三成或更多嗎？其實，若追蹤這位學者專家的預測，房市多頭時拼命看空，跟著他的預測投資房地產，錯失不少機會；還有媒體起底，發現他儘管發表看空房市的言論，自己卻坐擁不少房地產。他的看法，參考可以，未必要奉為圭臬。

房價跌，首當其衝是屋主，但承作房貸的銀行也跟著受害，房價跌、拖累銀行，這種骨牌效應，絕對不是政府樂見。金管會回應市場，還要求銀行提高房貸提存準備金，並公布不動產壓力測試，答案當然是台灣的銀行撐得住房價三成跌幅壓力，這測試不用做也知道，因為銀行房貸授信都僅有房屋成交價的七成，不像十五、六年前銀行搶承作授信，不僅房子可全額貸，還送裝潢貸款金，這一波房價上來，銀行並沒有跟著瘋狂。

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以房養房　降低售屋需求

市場看的是供需，關鍵就在買賣雙方出價，尤其在投資客拋售、斷尾求生下，買方當然有撿便宜的機會；但賣方若沒有急迫性需求，不願降價求售，買方也就不會討到太多便宜。

還有另一趨勢值得注意，包括台灣銀行、土地銀行和合作金庫等公股和官股銀行近來大推「以房養老」，爭取承作高齡金融商品。據金管會統計，各種高齡化金融商品中，商業型以房養老的借貸規模成長最快，今年一月全市場放款件數僅二十一件，放款金額一‧九八億元，但到三月底，放款件數已達一百二十五件，總體放款金額累積已達八‧九四億元，短短三個月就借出快九億元。

雖然這種貸款僅占全國六兆元購屋貸款的萬分之二不到，但金融業者積極搶攻銀髮商機，加上美歐不少銀髮族也是靠房子領退休金，若未來蔚為風潮，房屋不必急著出售現換金，這對房市也將形成一股支撐力量。

有專家說以房養老適合「沒有現金流入、房子是唯一資產」的老人申請，但其實不婚族或無子女繼承者，也可以選擇這種方式將資產用到盡頭，剩餘部分還可採用安養信託度過晚年。

擁有兩房者，則可以一房自住，一房「出租」兼作「以房養老」，增加退休生活的現金收入，大大提升房產保值和收益性。

房價會回軟，但要回到哪裡去？就看正在開打的買賣雙方如何拉鋸……

白富美　（本專欄僅代表專家個人觀點） 資深財金媒體人，海內外財經採訪資歷長達二十三年，長期觀察台灣暨國際經濟趨勢和投資脈動，目前為自由作家和專業投資人，擅長觀察海內外財經變動、發掘投資契機。

 

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