專題／看得到也摸得到！解析「新成屋」何時變消費者新寵

好房網News記者李彥穎／台北報導

 

以往消費者想要買房子，預售屋通常會是最重要的選項，但現在情況有所翻轉。根據永慶房產集團公布的最新統計數據，高達47％消費者較喜歡5年內的新成屋，反觀想買預售屋的消費者只有27％。專家指出，消費者把目光從預售屋轉向新成屋，與政府打炒房的政策息息相關。

 

永慶房產集團統計顯示，當消費者被問到，「如果目前有購屋需求，期待購屋的產品為何？」有47％消費者期待購買5年內的新成屋，38％消費者期待購買屋齡5至10年的中古屋，27％消費者想購買預售屋。永慶房屋業管部協理陳賜傑指出，可以發現消費者較喜歡屋齡新一點的房屋，又因為成屋看得到也摸得到，相較預售屋無法掌握屋況與交屋的不確定性，5年內的新成屋最受青睞。

 

消費者這樣的心理狀態，直接反映在預售屋的交易量。例如，永慶房產集團統計2024年至2025年的實價登錄數據發現，相較於2024年同期數據，新北市12個重劃區，在2025年的預售屋交易量都呈現大幅縮減，其中有7個重劃區的預售屋交易量年減逾七成。

 

該統計顯示，土城區的暫緩重劃區在2024年有615件預售屋交易，到了2025年只剩53件，減幅超過九成，為新北市交易量衰退最明顯的重劃區。此外，淡水區的淡海新市鎮、三重區的二重重劃區、林口區的林口新市鎮以及新莊泰山交界的塭仔圳重劃區，預售屋交易量都年減八成以上。新莊區的副都心重劃區及鶯歌的鳳鳴重劃區，預售屋交易量都年減七成以上。

 

受整體房市氛圍影響　購屋族群出手意願降低

 

永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，隨著近年重劃區預售屋價格持續攀升，首購族與換屋族的購屋門檻快速提高，購屋負擔也明顯加重。再加上2025年延續2024下半年以來的低迷市況，市場觀望氣氛濃厚，消費者多期待價格出現一定幅度修正後才願意進場，進一步使得這些重劃區在2025年的預售市場交易量出現明顯萎縮。

 

陳金萍指出，新莊的副都心與塭仔圳重劃區，具備大面積整體開發、都市規劃完善，以及捷運建設與產業進駐等多項優勢，未來發展潛力備受看好，且房價相較鄰近的板橋、三重具親民優勢，吸引不少新婚與首購族關注，但2025年當地預售交易量仍出現明顯量縮。主要還是受整體房市氛圍影響，購屋族群出手意願降低，導致買氣不佳、交易量明顯下滑。

 

預售屋「低自備款、分期繳納」特性　這是2025年以前光景

 

台經院產經資料庫總監劉佩真表示，台灣的預售屋最熱門的時間，大約就是在2020年到2024上半年左右。最主要的原因就是歷史級的資金紅利，當時受全球疫情影響，各國央行大舉放水，台灣房貸利率一度下探至1.31％左右的低點，低廉的借貸成本，讓置產客與首購族如入無人之境。

 

其次就是極致的財務槓桿。劉佩真指出，預售屋「低自備款、分期繳納」的特性，讓買房變得像「定期定額」買基金，只需幾十萬元的定金就能鎖定一間數千萬房產的漲幅，對資金有限的年輕人或短線投資客而言，吸引力無窮。

 

最後就是台積電效應引發的增值預期。劉佩真說，隨著護國神山擴廠的消息傳遍全台，消費者深陷「現在不買，以後更貴」的焦慮，排隊、抽籤甚至盲買的奇觀隨處可見，預售屋在那時被賦予強烈的金融商品屬性。然而隨著政策重拳落下與大環境改變，預售屋不再受到市場青睞。劉佩真分析，消費者轉向新成屋與新古屋，其實是一場從投機回歸理性的「集體清醒」。

 

消費者憂心爛尾　相較預售偏愛新成屋

 

劉佩真表示，這一切的改變最主要就是因為2023年7月《平均地權條例》新制上路，正式禁止預售屋換約轉售，直接打斷了預售屋的槓桿特質，當預售屋失去套利空間與財務靈活性，投資客撤離，市場便回歸到穩健的成屋交易。

 

另外，消費者也開始反思。劉佩真解釋，消費者想到的是，既然預售屋的未來增值空間已被稀釋，為何不買單價相對親民、且看得見摸得著的成屋？同時，民眾也對爛尾樓有潛在焦慮，特別是近年營造成本飆漲、工料雙缺，許多預售案面臨延期交屋甚至建商倒閉風險，消費者更偏好眼見為憑的成屋。甚至隨著「囤房稅2.0」與房屋評定現值的調整，新成屋的持有成本相對較高，則讓一部分消費者轉向屋齡5至10 年的新古屋，既能享受較低公設比帶來的實坪效益，也能在總價與居住品質間取得更好的平衡。