專題／翻轉城市撕裂！桃鐵地下化拚「15分鐘城市」　一次看懂沿線車站房市

好房網News記者呂詠柔／綜合報導

 

被稱為桃園都市轉型「百年建設」的桃園鐵路地下化工程，北起新北市鶯歌區鳳鳴陸橋，南至桃園市平鎮區台66線，全長約17.9公里。這項重大的交通建設計畫，被視為沿線房市的強效催化劑，然而隨著整體經濟大環境、央行信用管制以及工期拉長等多重考驗，當前房市正經歷一波高溫退潮後的理性盤整。

 

進度追蹤與通車前後差異　迎來「15分鐘城市」

 

桃園鐵路地下化的工程進度，鐵道局規劃分為兩階段通車。第一階段包含桃園、內壢、中壢、平鎮等既有改建及部分車站工程，預計於2033年1月先行完工通車；其餘車站如鳳鳴、中路、桃園醫院、中原等其他通勤車站，則預計在2034年9月陸續加入全線通車行列。

鐵路地下化帶來的最大改變，在於消除長期以來因鐵軌造成的城市撕裂。通車前，沿線居民須忍受無形的時間成本、商圈發展受阻，甚至在施工換軌期間面臨嚴重的交通黑暗期；通車後，原本阻隔前後站的陸橋、地下道及平交道將全面走入歷史。

 

桃園市長張善政指出，地下化完工後釋出的長廊帶，未來將規劃成整條綠廊道與人本人行空間，全面推動「15分鐘城市」願景。此外，也將在交通場站周邊大量興建社宅，並推出限制買賣對象的「可負擔住宅」，確保雙薪家庭能以合理價格入住在捷運與鐵路站點旁。

 

路線與每站房價解析：亮點與窪地的兩極化表現

 

桃園鐵路地下化8座車站，不僅串起桃園的交通命脈，更是各區房市的風向球。根據桃園各地政事務所針對2025年第3季各站點周邊500公尺內之地區所作的價量分析統計，這些這點中，均價最高的為具有強大商業機能的「桃園站」，每坪均價落在32萬元，該季交易件數達22件，無論在價還是量上都居全線之冠。至於價格最低的站點則為「平鎮站」，每坪均價跌至21萬元。

 

值得市場留意的是，部分新興站點出現「利多出盡」或「買氣急凍」的現象，例如「中原站」單季僅有2件成交，觀望氣息極為濃厚。與2024年同季的高點相比，核心的桃園站已從第1季的每坪36萬元跌至第3季的32萬元，跌幅達8.57％；而平鎮站則從去年同期的每坪26萬元暴跌至21萬元，年跌幅高達19.23％。

昔「房價凹陷區」吃紅　成抗跌潛力股

 

在整體沿線市場普遍回檔的局勢下，仍有部分區域憑藉成熟的機能與「房價凹陷區」優勢持續受到買盤青睞。例如桃園與中壢間的內壢火車站，有巢氏房屋內壢車站加盟店店東黃智業分析，鐵路地下化使周邊市容、商圈改善可期，加上遠東集團規劃開發「遠紡內壢廠」，將引進醫療、住宅及商業設施，進一步提升區域機能與居住品質，為內壢房市注入新的動能。

 

黃智業指出，內壢目前的買盤有高達9成以上屬於剛性需求的自住客，包括中壢工業區的就業人口，以及瞄準元智、中原大學學生租屋需求的投資型買盤。儘管受央行第七波信用管制及銀行房貸緊縮影響，整體交易量明顯下滑，但因買盤以自住為主，價格仍保持穩定，加上區域發展方面，使內壢成為房價抗跌區。

 

桃園市不動產聯盟協會理事長陳文旺認為，桃園市目前因交易量疲軟，造成空屋率高，這些不利因素可能釀供給過剩，動搖房市穩定，盼政府能嚴控預售屋炒作，簡化都更程序，讓房市回暖。