天龍國小宅成交破五成　晚一年買每坪貴11.8萬

好房網News記者王震濂／台北報導

 

隨著小家庭、單身族群不斷增加，台北市的小宅化正式突破五成！代表台北市每賣出兩間房子就有一間是小宅。根據內政部實價登錄資料與房仲業最新統計，2025年25坪以下小宅交易占比高達50.3%，五年間增加9.2個百分點。而在小宅房價漲幅前五名行政區中，中正區以11.0%年增率居冠，大安區以5.5%緊隨其後，數據顯示小坪數產品已成為民眾入主北市精華區與明星學區的主流替代選擇。

 

 

中信房屋研展室副理莊思敏指出，主要是高總價壓力的替代選擇，因為北市的高房價，買方藉由縮減坪數控制總價，以順利取得北市蛋黃區門牌。其次則是家庭結構轉型與單身化，目前單身族群與小家庭人口持續增加，對居住空間的需求逐漸轉向精緻小坪數。

 

 

至於少子化後，莊思敏分析，不少夫妻對於明星學區設籍需求強勁，強烈學區與地段剛性需求，加上捷運交通與成熟商圈加持，讓小宅產品價格展現極強韌性。

 

進一步分析市場現況，中正區小宅能夠以11.0%的雙位數漲幅奪冠，背後反映出家長與購屋族群對精華資源的強烈焦慮。中信房屋東門永康加盟店店長陳政燕指出，中正區集結了豐富的行政與教育資源，尤其是備受矚目的中正國中明星學區，帶動極為旺盛的設籍需求。

 

在這種強勁的剛性需求下，許多家長為了讓子女取得明星學校的入場券，不惜以每坪150萬至170萬元的極高單價，購買如「中正香榭」或「中正模範生」等社區的套房物件。

 

由於這些小宅總價多控制在1,900萬元至2,000萬元之間，相較於周邊動輒四、五千萬元的三房大戶，此類低總價門檻對注重教育的家庭而言，形成了「雖然單價貴但總價買得起」的強烈購買心理。

 

從整體大環境觀察，莊思敏表示，小宅交易熱潮並非僅限於中正區與大安區等蛋黃區。士林區與萬華區受惠於北投士林科技園區（北士科）發展及捷運萬大線等重大交通建設，區域能見度顯著提升，房價亦隨之水漲船高。

 

進一步觀察2020年至2025年變化，小宅交易占比普遍上升，除新竹外，其餘六都皆突破3成。台北市占比達50.3%，超過半數是小宅，五年間增加9.2個百分點；新北市則達46%。

 

莊思敏表示，小宅雖然具有低總價、易入手等優勢，但購買前仍有一些眉角需要特別留意。首先是貸款問題，銀行給予套房產品的貸款成數及貸款條件通常不如一般住宅，購屋民眾可能需要準備較高比例的自備款。

 

其次是格局與面積，莊思敏指出，小宅扣除公設比後，實際使用空間相對有限，建議購屋民眾要實地走訪，檢視採光、通風、收納及格局配置等條件，確認是否符合自身需求。再者，若購屋目的包含設籍或學區需求，務必要事前確認學區劃分及入學資格，避免因資訊落差影響後續入學規劃。

 

Q1：為什麼台北市中正區的小宅房價一年能大漲 11%？   

A1：中正區擁有極佳的行政與商業機能，加上中正國中等明星學區強勁的設籍需求，使總價落於 1,900 萬至 2,000 萬元的套房與小宅極具吸引力，進一步拉高了每坪成交單價。   

 

Q2：購買 15 坪以下的小宅或套房，在申請房屋貸款時要注意什麼？   

A2：銀行普遍對小坪數套房的申貸條件較為嚴格，貸款成數通常低於一般住宅（可能僅 6 至 7 成甚至更低），購屋族必須準備較高比例的自備款，以避免因核貸成數不足而產生違約風險。   

 

Q3：目前台北市整體的小宅交易市場占比大約是多少？   

A3：根據最新實價登錄統計，台北市 25 坪以下的小宅交易占比已達 50.3%，代表台北市每賣出兩間房子就有一間是小宅，顯示小坪數產品已成為台北房市的絕對主流。