房貸卡關遭建商索賠15％！專家揭「延後過戶切結書」成勝負關鍵
2026/09/24 10:20
好房網News記者嚴鈺雯／綜合報導
買房貸款沒辦成，違約金該怎麼算？新竹縣一名女子2023年以3665萬元購入新竹縣新埔建案，交屋前因貸款問題與建商發生爭議，建商依約求償15％違約金。法院認為買方並非惡意違約，最終將違約金酌減至10％，判賠366萬5000元。
根據新竹地方法院115年度訴字第368號民事判決，建案2025年9月取得使照後，建商通知女子須在20個工作天內自行辦理貸款，最晚10月30日前完成，但她未能如期辦妥。女子主張受到央行政策影響，銀行直到11月底才拒貸；建商後續雖同意延長期限，但要求簽署「延後過戶切結書」，雙方再度發生爭議。
法院查明，女子12月1日曾表示願意簽署切結書，但直到12月8日仍未完成，建商後續將期限縮短至3日。至於女子主張另一家銀行已同意核貸，法院認為對話紀錄僅能證明「核貸可能性」，尚不足以證明已完成申貸，畢竟還涉及估價、核貸金額及對保等程序。
不過，法院考量女子期間確實持續向銀行申辦貸款，並非惡意違約，因此將違約金從15％降至10％。
貸款量能緊繃 2個月申貸時間不算長
馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，從判決來看，建商自9月底通知申貸至11月底，實際給予約2個月時間，在目前銀行房貸量能緊繃的情況下，確實不算長，因此凌女所稱受到央行政策影響，並非沒有可能。
何世昌指出，建商在得知貸款問題後，其實已同意延長至12月底，但前提是簽署「延後過戶切結書」，凌女逾期未簽，可能成為建商後續主張違約金的關鍵。
他提醒，目前申辦房貸確實可能耗時較久，建商與消費者都應互相體諒，建商可酌情給予較長申貸時間，但買方也不能因此鬆懈，若誤以為期限能一再延後，最後恐怕得付出違約金作為代價。
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