若住不安穩　還談居住正義？專家：人民要的不是被計算

好房網News記者林和謙／台北報導

 

為了落實居住正義，給予民眾更安心的居住環境及居住品質，政府推動多元住宅政策，包括社宅興建、租金補貼、包租代管...等；而多元興辦可以接受，但也有幾個問題'相當重要，S.D.I 恆達空間智庫建設事業部執行副總柯登耀表示，都會區土地取得不易、營造成本上升、工程缺工、融資利息增加，再加上不同地區人口變化不一，政府確實不適合用單一模式、單一數量目標處理全台社宅需求。因此，都市更新分回、國公有土地整合、車站與公共設施聯合開發、民間捐贈、老舊宿舍改建與長期地上權等方式，都值得推動。

 

但「多元興辦」的核心，應該是用不同方法增加具有長期公共控制力的住宅，而不是把所有短期居住補助都改稱為社會住宅。柯登耀說，判斷某一戶房源能否與直接興建社宅放在同一層級，至少要問以下五個問題：

1. 政府是否擁有所有權，或至少取得足夠長期且穩定的使用權？

2. 這一戶可以納入公共住宅體系多少年？

3. 政府能否決定承租資格與弱勢保障比例？

4. 租金是否真正可負擔，而且具備可預測性？

5. 契約終止後，房源是否仍會繼續提供下一戶政策對象？

 

 

 

如果一戶房屋只能保障三年，與可以持續使用三十年、五十年甚至更久的公共住宅，當然不能用「一戶對一戶」等值計算。

 

柯登耀表示，社宅政策應建立「四本帳」，讓民眾看得懂、查得到。要結束戶數爭議，政府真正需要的不是更多澄清新聞稿，而是一套透明、可追蹤、可以跨年度比較的統計制度。至少建立四本帳，包括：永久性公共住宅存量、期限型政策房源、租金補貼、社宅工程進度；這四本帳都屬於居住政策成果，但不能簡單相加成一個看似龐大的總戶數。如此才能讓民眾知道：政府今年增加了多少公共住宅存量、提供了多少期限型租賃服務、補貼了多少租屋家庭，以及有多少房源已經真正完工並可入住。

 

不要只算「戶」　還要算「保障戶年」

 

柯登耀建議，如果要更精確評估政策效果，甚至可以導入「保障戶年」概念。一戶直接興建社宅若能在公共體系持續使用五十年，其政策效果可以理解為五十個戶年；一戶包租代管住宅若只簽三年契約，則是三個戶年。兩者都可能在某一時間點照顧一戶家庭，但長期公共價值並不相同。

 

當然，不能只用五十比三就判斷政策優劣，還必須考慮興建成本、維護費用、區位、住宅品質及服務對象。但「保障戶年」至少能提醒政策制定者：公共預算的評估重點，不應只有今年媒合多少戶，更要回答每一元公共支出創造了多少年的穩定居住保障，以及政策結束後有沒有留下可以繼續使用的公共資產。

 

13萬戶政策目標　應提出可驗證的逐年路徑

 

柯登耀說，如果政府仍主張114年至121年可以透過多元興辦達成13萬戶目標，就應進一步公布逐年、逐區域、逐類型的執行路徑。哪些是直接新建？哪些來自都市更新分回？哪些來自容積獎勵捐贈？哪些是公有房舍改建？哪些由民間長期興辦？各類房源的土地是否已確認、財源是否編列、預計何時決標、完工及招租？

 

若目前只能確定部分戶數，其餘仍具有高度不確定性，就應誠實標示為「政策目標」或「待落實房源」，不要與已決標、興建中案件混在同一欄位。反過來說，如果原先「直接興建13萬戶」的政策內容已實質調整，也應提出正式的政策修正說明，交代調整原因、替代方案與保障差距。

 

人民要的不是被計算　而是能長久居住的房子

 

直接興建、都市更新分回、包租代管與租金補貼，都有各自的政策功能，沒有必要互相否定。柯登耀認為，真正需要避免的，是把保障深度完全不同的房源混在一起，再用一個龐大的總戶數宣稱政策已經達標。一戶永久留在公共體系的社宅、一戶三年後可能退出的包租代管住宅，以及一戶只領租金補貼的民間租屋，不能因為都曾受到政府協助，就被視為完全相同的政策成果。政府可以採取多元工具，但必須分帳管理；可以修正政策，但必須公開說明；可以計算照顧人數，也要同時揭露每一種措施究竟保障多久、保障到什麼程度。

 

13萬戶社宅到底去了哪？答案可能不是全部消失，而是其中一部分換了取得方式，也換了保障內容。柯登耀指出，真正值得社會持續追問的，不只是帳面上還有多少戶，而是這13萬戶中，有多少會真正完工、多少可以入住、多少能長期留在公共體系，以及多少只是契約到期後可能消失的期限型房源。居住正義不能只把人民算進政策數字裡，它最終必須讓人住進一間租得起、住得穩，也不會因政策名稱改變就突然消失的房子。