美伊戰爭進場好時機？永慶葉凌棋曝屋主變了 掌握8折出價策略
2026/03/31 17:25
好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
永慶房產集團31日舉辦2026年第二季房產趨勢記者會，受到近期美伊戰爭造成油價大漲，通膨預期心理，4成消費者認為今年上半年是最佳售屋時機，同時，37％也認為是最佳購屋時機。永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出，近期房市最核心問題，就是通膨時間的長短，將造成好、壞通膨，目前有部分屋主願適度讓利，盼望順利落袋為安。
葉凌棋提到，去年12月底展望2026年房市時，可預期在股市大好、經濟成長率佳的情境下，房市因受到央行選擇性信用管制影響，表現相對弱勢，房市政策、國內外政經情勢、市場供給以及兩岸關係這4大因素牽動房市表現。但沒想到今年228起，遇到美伊戰爭這隻黑天鵝，並為第二季房市投下相當大的不確定因素。
黑天鵝攪局 通膨長短成房市最大關鍵
他觀察到，雖然央行3月中旬針對第二戶房貸微幅鬆綁，由5成提高到6成，但影響相對有限，「央行緊縮政策逾一年半後，購屋族逐漸適應，剛需族逐漸回籠，但美伊戰爭卻讓許多購屋族更加謹慎思考負擔能力的風險評估，所以央行鬆綁後，未見賞屋明顯增溫。」
美伊戰爭造成的通膨變因，也讓目前買賣雙方心態出現變化。葉凌棋說，部分資歷較深的屋主，若較看壞通膨造成的經濟影響，現在比較願意讓利放手，這時候買方自然能買到比較甜的價錢；當然也有屋主認為，可能通膨半年就過去了，在不缺錢的情況下，價格就持續僵住。
從7折砍價到9折拉鋸 買賣雙方重新定錨
由於房市與股市不同，反應較慢且修正緩慢，「過去一年半以來，台北市與新北市的房價修正幅度僅約5％至6％，消費者從央行第七波管制時，認為可以7折出價大刀揮砍，到現在多認同採8至9折間出價，再進行拉鋸，因此如果這波通膨時間短，今年上半年當然就是買方議價好時機。」
不過，葉凌棋也說，當然要看屋主開價情形，「若是貼近實價登錄行情開價，就是誠意賣方，自然不能再用8折議價，否則很難買到；相反的，如果實價登錄行情1000萬，開價1100萬，就可以用8至9折間出價。」這是中古市場的部分，預售屋或新成屋就必須看個案狀況議價了。
量縮不等於崩跌 房市進入「慢修正」階段
葉凌棋也點出，2025年成屋市場呈現緩跌，但因為有價格修正，成交量萎縮沒有像預售屋嚴重，「去年全台預售屋交易件數量縮67.2％，但北中南重要重劃區全都上漲，這也是量縮主因。」正因預售屋價格還在漲，央行總裁楊金龍才會提到，希望建商適度降價讓利，量才會出來。
受到第七波選擇性信用管制持續下，葉凌棋預估，第一季房市交易量將年減1％至6％左右，整體房價仍將緩跌，第二季最核心觀測重點就是戰爭持續時間，這除了牽動通膨、股市經濟層面，也會影響央行對貨幣政策的基調。
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