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好房網News記者林和謙／台北報導

 

高力國際調查指出，面對經濟放緩、通貨膨脹、緊縮貨幣等原因，今（2022）年商用不動產與土地兩大交易市場都出現萎縮，甚至土地年度交易額退回到2018年的交易水準，其中今年商用不動產年度交易總額約1,307億元，較去年小跌13％；而土地年度交易額約1,613億元，年減46％，不但是近4年來首度跌破2千億元，更是自2018年以來，近5年最低。

 

高力國際副董事總經理黃正忠表示，2022年房市利空浮現，尤其台灣央行四度升息所帶來的影響，使得商用不動產買氣在下半年轉弱。若將交易表現分為上下半年，也可以看出2022上半年有壽險公司出手購置台中市商辦大案，推升辦公室交易額；但下半年開始，受到升息拉高報酬率的影響，投資型買方產品偏好則轉為廠辦。以全年來看，交易佔比最大的是廠辦大樓共計445億元，其次為辦公室的415億元；今年台北市勇奪交易王寶座，交易額達590億元，較去年增加30億元；台中市的202億元與桃園市的163億元分別位列二、三名。

 

 

從買方類型來看，今年製造業及科技業等自用型買盤趨緩，總計買入383億元；反觀金融保險業今年共出手461億元，於台北市、桃園市及台中市都有買進帶租金收益的商辦或廠辦大樓。因此，今年的前十大商用不動產指標交易案中，金融保險業者便占5個名次，尤其前兩大交易案七期豐邑市政核心大樓及內湖精英電腦大樓都由中國人壽取得。

 

相較商用不動產買家的謹慎出手，今年土地買氣明顯大幅衰退，高力國際研究部董事梁儀盈指出，2022年在民眾購屋需求下降、利率及原物料上漲、信用管制影響年度土地交易動能下，全年土地交易額僅1,613億元，而第四季萎縮的最明顯，單季交易僅116億元，是繼2017年後首次出現單季僅百億的交易額。尤其一向身為土地交易最大買方的建商，今年買入814億元，僅貢獻50％的交易額，遠低於去年的72％；不過建商策略並非完全不買地，而是由直接購地轉為合建、公辦都更、聯開或地上權開發等。從區域來看，近幾年居於土地交易王寶座的台中市，今年買氣大幅滑落，由去年的825億元大跌至今年的182億，跌幅近8成，是六都中量縮最明顯區域。

 

少了建商支撐的土地交易市場，土地使用類型也有所消長，住宅與商業用地買氣同步下滑，反觀工業用地及產專用地則逆勢崛起，支撐全年土地交易，交易金額來到729億元，佔整體的45%。從今年前十大土地指標交易案例來看，有4筆是工業用地及產專用地。觀察今年工業地產買氣，今年雖然受到全球景氣不佳導致台灣出口放緩，連帶影響製造業廠商擴張動能，但全年工業地產交易仍有1,432億元，較去年小幅下滑13%，其中自用需求的製造業仍是最主要買家，區域上則以桃園市為投資布局或自用擴廠的首選。

 

展望2023年，國內外經濟預測機構都一致認為來年的全球經濟及台灣景氣將放緩，高力國際董事總經理劉學龍認為，雖然經濟前景不明，且通膨及升息等兩大議題在2023年並不停歇，所幸經過2022年的洗禮，投資人深知以靈活的投資策略因應變局的發生，而國境的解封也替沉寂已久的零售及飯店市場，提供發展利基。對投資人而言，今年央行升息2.5碼，壽險業要求收益率已由年初的2.059％提升到年底的2.72％，勢必加深壽險業購買物件難度，交易區域及產品將改變，除了精華區的商辦或廠辦等核心資產之外，收益率較高的帶租約工業不動產也是選項。

 

而自用族群或高端資產買方，建議可趁明年的變局掌握逢低買進的時機，積極出價進軍商用不動產。土地市場方面，面對新一輪打炒房政策以及信用管制的暫不退場，土地交易市場恐持續冷卻，建商可朝政府聯開、都更或地上權開發尋找商機。