出售繼承房地 課稅兩關鍵
2026/04/08 09:37
經濟日報記者胡順惠／台北報導
繼承房地後出售，稅負可能差很大。財部台北國稅局提醒，民眾出售繼承取得房地，是否適用房地合一稅制，以及適用稅率高低，關鍵在於「被繼承人取得時間」與「持有期間是否可併計」兩大關鍵。
只要符合規定，繼承人可將歷次被繼承人持有期間合併計算，有機會適用較低稅率。
台北國稅局表示，個人出售繼承取得房地，首先要判斷適用舊制或新制。若被繼承人取得房地時間在2016年1月1日後，出售時就適用房地合一稅制；若在此之前取得，則適用房地舊制課稅。若屬「連續繼承」，則須以「最近一次被繼承人」取得時間，作為判斷是否適用新制的依據。
進一步在計算持有期間時，稅法提供有利於繼承人的設計。國稅局指出，為避免繼承人因處理遺產或繳納遺產稅等因素，需在短期內出售房地而被課以較高稅率，規定可將被繼承人持有期間一併計入。若為連續繼承，也可將歷次被繼承人持有時間合併計算，有助於拉長持有期間，降低適用稅率。
舉例來說，老陳（化名）早在2002年間購入A房地，之後於2017年將部分持分贈與配偶阿花，並於2018年過世，由阿花與兒子小陳繼承部分持分，其後阿花於2022年過世，相關持分再由小陳繼承，最終小陳於2023年出售該房地。此時，不同來源的持分，適用規定也不同。
其中，自老陳繼承取得的部分，因取得時間在2015年12月31日以前，出售時不適用房地合一稅制；至於自阿花繼承取得的持分，因她是在2017年受贈及2018年繼承取得，均屬新制範圍，須依房地合一稅制課稅。
計算持有期間時，部分持分可併計老陳與阿花的持有期間，自2002年起算已逾十年，適用15％稅率；另一部分則僅能計入阿花持有期間，自2017年起算超過五年未滿十年，適用20%稅率。
稅局提醒，繼承房地再出售時，涉及取得時間判斷與持有期間計算，規則較為複雜，且不同持分可能適用不同稅制與稅率。
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