郭董放心！老屋重建GG了 專家：恐將衰退逾五成
2023/07/12 15:14
EBC地產王
台灣地狹人稠，國內掀起都更危老重建風潮，就連鴻海集團創辦人郭台銘也曾表示，台灣的都市更新與危老重建，兩項政策已經失控而且危機四伏，而且影響地主的權益，但根據馨傳不動產智庫執行長何世昌的觀點，隨著平均地權條例上路，受到私法人購買住宅許可制影響，預期未來從事老屋重建的建商將大幅減少，強調沒有重建就沒有傷害，地主也不必再夜夜哭泣。
何世昌在臉書「房產知識Buffet+」發文，分享對郭台銘評論都更危老政策的看法，強調對方多慮了，因為《平均地權條例》修正案於七月實施後，預期老屋重建量能將衰退超過五成，如同進入重建冰河期，屆時地主也能歇一口氣「不必夜夜哭泣了」。
他表示，撇除顧問公司與危老推動師，市場上整合老屋重建的建商主要分為兩種，一種是口袋深、收購兼整合老屋的建商，這類重建案利潤通常較高，另一種是不收購只整合重建的建商，利潤相對前者低，其中收購兼整合老屋的建商受到《平均地權條例》影響，面對私法人購買住宅許可制將大受衝擊，這類重建案恐將快速減少，一旦沒有重建就沒有傷害。
何世昌提到，收購兼整合老屋的建商減少做危老都更，大致有以下三種原因：
1.時效性：如果在默默收購整合階段，有屋主要賣房子而建商要購買，必須寫使用計畫並送交內政部申請許可。雖然內政部說7日內必回覆，但熱門物件過7天就沒了；假如新買家裝潢一做下去，談整合就更困難，會增添整合的困難性。
2.隱密性：收購老屋階段時，建商往往用子公司名義購買，怕樹大招風引來投資客卡位開天價，如果收購老屋需要寫使用計畫並且送交內政部，肯定會擔心有洩密之虞。內政部雖然承諾會保密，但法規沒有寫，何況連戶政資料都能外流到網路轉售，誰會相信內政部能保密？
3.整合失敗卡五年：舊制時代若前手建商整合失敗，能把全案盤給後一手建商，前手建商既能順利退場，重建案也能無縫接軌持續下去，但隨著《平均地權條例》上路，建商若整合失敗，手上購入的老屋必須持有五年才能出售，資金與房產將動彈不得（因為買入的老屋使用計畫為重建之用，若出租或作其他用途恐違規）。
何世昌強調，私法人購買住宅許可制有條件鬆綁，但必須進到公展階段後收購的老屋持有才不用綁五年，但進到公展代表已經成案、整合成功，此時屋主已經不會賣房，就算拋售也是索取天價，換句話說，在未成案前收購老屋的建商，必須冒著整合失敗卡五年的風險，基於這些因素推估，未來想做老屋重建的建商大幅減少，沒有重建就沒有傷害，「地主能歇一口氣、不必夜夜哭泣了。」
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