以房養老門檻又降了！ 多方評估免得不償失
2016/10/06 17:00
好房網News記者謝晴雯／整理報導
高齡化社會來臨，以房養老觀念漸漸盛行，而合作金庫將降低申貸年齡門檻至60歲！近年來公股金融圈推出許多「以房養老」方案，儼然已成全民運動，但申貸年齡門檻多落在65歲左右，近日則傳出合作金庫銀行有意擴大以房養老措施，預計最快於10月中會降低門檻至60歲，大約有一百五十多萬人因此能受惠。
銀行推出的「以房養老」方案，也為銀髮族提供另一種理財選擇。（好房網News記者陳韋帆／攝影）
中央銀行總裁彭淮南在9月底的記者會上，將「以房養老」列為台灣突破經濟困境的七帖藥方之一。而據央行資料顯示，至2016年上半年止，六家公股行庫總共承辦了809件以房養老案件，核貸金額高達38.1億，其中以合作金庫承辦案件最多。
而「以房養老」房貸專案到底是什麼？其概念與「反向抵押貸款」概念相同。
以承辦量最大的合作金庫銀行提供的方案為例，申辦的擁房銀髮族，銀行在鑑定房屋價值後可以換取等值現金，未來會每月固定給付，但銀行也會從中扣除利息，且會隨貸款本金逐月累積而提高但最多不超過每月給付金額的1/3。
換言之，申辦以房養老方案的銀髮族，在貸款期限內皆可住在此屋，且每月能領取養老費。期間若貸款人往生且無繼承人、或有繼承人但不願清償本金及利息，銀行就會拍賣房產。
所以「以房養老」方案較適合擁有房產但現金少或未打算讓子女繼承房產的銀髮族。
另外房仲業者則提醒，房屋若沒有位於大都會區或抗跌地段，能貸款到的成數會偏低，換得現金因此不夠高，再加上得自行負擔利息、房屋稅等稅金，得將這些都列入評估，才能估算出「以房養老」能否成為照護老年生活的保障資金，否則比起不動產，仍有更多易變現的資產可供選擇。
而據合庫統計顯示，目前以房養老的平均利率介在1.8~1.9%，其中利息方案多為分段式，但央行近日開始停止降息，預期未來市場利率遲早會開始反轉，一段式利率接受度預估會越來越高。