虛坪是花錢買空氣？專家揭5項公設超重要 這空間被讚是「社區心臟」
2026/02/17 07:00
好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
內政部推動的虛坪改革包括「檢討容積計算」、「停車空間分配」及因應高齡化社會的「一般電梯增列為免計容積項目」等3大重點。但專家提醒，公設不能只被視為成本，隨著現代社區的需求改變，有些公設已經成為居住空間當中的基礎建設了。
正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠表示，目前的虛坪改革方案，主要聚焦於三大核心變革：
第1、電梯免計容積：改善動線與使用效率，將電梯間和梯廳改為「免計容積」，能促使建商設置足量電梯、分散動線，降低尖峰時段壅塞，並提升高齡與無障礙族群的使用便利性 。
第2、管委會空間設限：防止不必要的膨脹，目前草案規劃管委會空間不得超過總容積的1%，並設定20至100m2的上下限，用以防止管理空間被濫用為行銷手段或虛坪來源，並使公設比趨於合理。
第3、停車空間專有化：回歸使用者付費精神，將法定停車空間改為「專有部分」，並擁有獨立權狀。此舉旨在落實「使用者付費」，避免未購買停車位的住戶被迫分攤車道面積，解決長期以來車道灌水的弊病。
現代社區至少需要5項「剛性需求」空間
陳孟筠表示，在台灣購買1戶權狀35坪的住宅 ，實際可使用的室內空間往往僅剩20多坪，動輒30%起跳的公設比，讓購屋者認為是「花錢卻買用不到的空間」，但她也提醒，現代社區至少需要5項「剛性需求」空間。
第1、物流與衛生管理－管理室即物流中心
網購爆量、冷藏包裹、垃圾分類與減廢要求，使管理空間與設備需求大幅提升。若硬性限制管理空間上限（如僅6坪），將直接犧牲居住便利與衛生品質。
第2、防災與機電維生－社區心臟
防災中心與機電空間是社區運作的基礎，空間不足可能造成災害時資訊混亂、救援困難，也增加設備故障風險。
第3、社區治理空間－資產維護
管委會與物業辦公室是社區財務、修繕與規約管理的重要場所，空間不足將導致社區治理能力下降，影響房價保值。
第4、訪客接待與社交空間－私密性屏障
提供訪客接待與社交用途，能有效隔離訪客與住宅區域，確保生活空間的私密性與安全，同時也是目前小宅家庭空間不足的備用接待空間方案。
第5、居民互動與休憩場域－生活品質
交誼廳、閱覽室等公共場域能促進鄰里交流；健身房、遊戲區與花園則是平衡都市高壓生活的舒壓設施。這些是提升幸福感的重要基礎，而非多餘的虛坪。
陳孟筠指出，政府試圖以「限縮公設」推動實坪化，但忽略現代社區的生活需求已不同於20年前，如今的公設價值，不能再以「空間大小」或「是否屬於虛坪」簡化分類，而是與社區機能與安全密切相關，這也是政府推動虛坪改革時，必須特別要考量的層面。
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