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好房網News記者林和謙／台北報導 

 

這次《平均地權條例》修正案受到大眾關注，不動產業者的討論聲量也很高，內政部經過幾個月的研議、討論、並與不動產業界持續溝通，如今相關修正法案、子法幾乎已完備。內政部長林右昌25日指出，今天下午5點就會公告在行政院公報資訊網，公開預告時間20天、從4月25日～5月15日，公告期間會持續蒐集各方意見後，後續送法規會審查，最後會報請行政院核定法案施行日期。而關於這次《平均地權條例》修法，有建商與法界人士認為違憲，林右昌也清楚說明。

 

林右昌表示，這次《平均地權條例》修法主要就是要打擊投機炒作、不是打房，社會與朝野都有共識；有4個子法在今年2月中～3月上旬已完成預告，包括修正「地價及標準地價評議委員會組織規程」，規定除了刪除地方民意代表外，並明定專家學者與民間團體代表的委員比例不得少於二分之一，任一性別委員、不得少於委員總數三分之一；以及預售屋解約必須申報登錄、修正「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」、修正「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」（增訂新建成屋買賣契約讓與或轉售之限制條件）。

 

 

而25日～5月15日預告的法案，包括私法人購買住宅採許可制、限制預售屋及新建成屋買賣契約讓與或轉售、檢舉炒房及檢舉獎金制度。林右昌表示，私法人並沒有實質居住需求，統計顯示，私法人2022年購買住宅戶數為2萬2,502戶，較2019年1萬219戶大幅增加一倍以上，此外，2022年非不動產及營建業法人持有一年內即出售比率高達59.63％，確實有短期進出情形，影響國人居住權益，因此有必要加以限制。且私法人從2019年～2022年購買住宅比例逐年攀升，有必要加以調控、安定國人居住環境。

 

針對私法人購買住宅的目的、用途，林右昌說，我們進一步去周延規範，買受住宅有公益性、必要性且具共識者，列為免經許可；私法人若為正常經營需要而買住宅，列為需經許可。在需經許可部分有6種，包括用為員工宿舍（不可超過員工人數）；具規模的出租經營使用，持有同一使用執照內五戶以上；衛生福利機構場所使用；合作社買受住宅，供社員共同使用；合建、實施或參與都更危老；其他經內政部公告的用途。

 

而因參與都更危老重建而必須事先購入住宅進行整合，也納入需經許可，經過許可取得的住宅，將受5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記的限制，以防止藉其後續變相轉作短期炒作。對於需經許可的項目、審查方式、申請表單等都會納入子法中，相關樣態及規範都相當明確，審查期限在7個工作天內完成。

 

私法人購買住宅免經許可則有九種樣態，包括供公（國）營事業或受政府捐助之財團法人、AMC／台灣金聯（買受不良債權擔保品、政府公開標售的住宅）、經紀業買受瑕疵物件、法院拍賣、文化資產、優先購買權（例如依《土地法》第34條之1優先購買共有住宅）、都市更新、危老重建，以及合建所需要而買下土地所有權人的住宅。而配合政府積極推動都更危老的初衷，對於都更危老案與合建時，產權整合過程中因實務需要的買賣移轉行為，也納入免經許可，以減少對業界實務操作的機會成本與不確定性。

 

限制預售屋換約轉售部分，有三種樣態不用經過申請核准，包括配偶、直系血親或二親等內旁系血親間的讓與或轉售；簽約後買受人死亡，其繼承人依法繼承換約；私法人合併依法承受，或解散清算後的賸餘財產歸屬。 「例外條款」有6種樣態經過審查後可准予轉售，包括：本人因非自願性離職，逾6個月未就業；本人或其家庭成員罹患重大傷病或特定病症須6個月以上全日照顧；本人或其家庭成員的房屋，因災害毀損而不堪居住，須另行租屋；本人或其家庭成員發生意外事故，致第三人重傷或死亡；買受人死亡，繼承人無意保留；共同買受人間的轉售或讓與。

 

在檢舉獎金部分，民眾對於不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為，以及違反禁止紅單轉售規定、違反限制換約規定、違反禁止炒作規定，可檢具事證向地方政府檢舉，如經查證屬實，將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金，獎金比率為30％ ，不訂上限，每案獎金不超過1千萬元。草案也訂有防杜浮濫檢舉機制，包括檢舉人實名制，並必須提出違規案件的人、事、時、地、物完整資料，另外若偽變造事證將移送檢調，以杜絕浮濫檢舉。

 

而針對這次打炒房修法，引發房地產業界反對聲浪、甚至認為是違憲，林右昌清楚說明，《憲法》第142條規定「國民經濟應以民生主義為基本原則，實施平均地權，節制資本，以謀國計民生之均足」；第145條第1項規定「國家對於私人財富及私營事業，認為有妨害國計民生之平衡發展者，應以法律限制之」。為了安定市場，我們以公正性、公益性、正當性，且符合比例原則並以最小手段，來實現居住及土地正義，並沒有違憲之虞。