中台灣房市三月逐漸升溫，除了房仲業者積極展店外，預估今年329檔期推案量上看八百多億元，其中又以首購及換屋型產品居多。

撰文：曾善美

受到農曆春節及228連續假期工作天數減少一半的影響，台中市二月建物買賣移轉棟數僅約2300戶，較一月分大幅減少近五成；其中，西屯區以446棟依然居冠，北屯區362棟居次，南屯區247棟居第三。

不過，隨著329檔期到來，各建商大舉推案，台中市建築開發公會預估，今年台中房市329檔期推案量上看825億元，以首購與換屋型產品當道，首購區域尤其以太平新光重劃區、北屯廍子區段、烏日高鐵特定區及南屯區嶺東科技大學商圈等最夯。

秋紅谷廣場　豪宅推案多

北屯廍子區段今年329檔期有多案齊發，包括總太地產「明日」、惠宇建設「富山居」與太子建設「太子道二期」等預售案，以首購、換屋產品為主力，每坪平均單價在18萬至24萬元之間。

在豪宅市場部分，目前最熱門的當屬七期秋紅谷廣場周邊新成屋，如興富發建設的「恆詠」及鄉林建設的「鄉林皇居」，其中，「恆詠」每坪單價在55萬到60萬元。

隨著秋紅谷廣場去年底正式啟用後，鄰近土地跟著水漲船高，尤其是位於廣場周邊首排的土地，目前市價在250到300萬元之間。台中豪宅建商寶輝建設，繼去年下半年推出總銷金額150億元的「寶輝秋紅谷」後，最近又以每坪300萬元高價，買下河南路上「大魯閣」棒球練習場逾千坪土地，購地成本超過30億元，手筆之大已引起豪宅同業的矚目。

此外，由於非都市土地不受奢侈稅限制，近兩年來農地買賣相當夯，尤其以台中市后里、潭子、大雅、神岡、霧峰，以及南投中興新村、埔里、國姓等地區農地買賣熱絡，中興新村甚至出現一塊農地換手八次的驚人紀錄。

容積銀行將上路　建商關注

最近台中建商最關心的，莫過於台中市政府預訂五月一日推行的「容積銀行」制度，未來建商可透過市政府購買容積，價格透明又方便。不過，建築業界擔心容積銀行未來有可能成為第二個「中央銀行」，一旦容積價格由市政府掌控，很可能成為政府管控房地產市場的打手，只要房市熱絡，容積銀行就調高容積價格，將不利整體市場發展。

新修正的「台中市實施都市計畫容積移轉審查許可條件及作業要點」五月一日上路，這項新規定最大的特色是，過去舊規定是以「道路」用地換取容積率，現在範圍大幅擴大，包括老樹生長地、公園、兒童遊樂場、人行廣場、綠地等公共設施用地都可換取容積率；舊市區更新地區的建地若捐作開放空間使用，也可換取容積率。

新的容積移轉規定，上述土地所有權人可以將容積率賣給需要的建商，如此建商可以蓋比較高的樓。另外，這些土地所有權人也可將地捐給政府，來換取容積率在別處蓋房子，政府可因此加速取得公設用地。

此外，看好大台中地區房市發展潛力，房仲業者也積極布局卡位拓店，例如住商不動產中區（包含中、彰、投）目前總店數約七十家，今年預計展店目標要達一百家，尤其是台中縣市合併後的大里、太平、沙鹿、大雅等區域，由房仲業積極展店的態度來看，台中房市後勢可期。

Tips：認識容積銀行

容積是指一塊建地上可建築使用的總建坪面積，此面積與基地面積的比例稱為容積率，例如100坪基地上蓋5層樓、每層樓40坪，則總樓地板面積為200坪，容積率為200%。容積是可以買賣轉移的，容積銀行制度則是指可以向政府單位購買因公共建設產生的增額容積。