千金難買早知道 房價下跌要敢買
文／蔡志雄
投資要低買高賣大家都知道，但卻很難做到，像是很多人在股市裡常常買了股票開始跌，跌到受不了賣掉卻又眼巴巴看著股票開始漲，『做多被殺，做空被嘎』，於是害怕虧損以至於遲遲不敢下手，永遠要等最低價，結果不買但股票偏偏就是硬漲上來給你看。
買房子也是一樣，你看過去有多少人一直想要買房子，卻認為房價太高，害怕買了會跌所以不敢買，結果房價一路漲到現在。假如將來房價真的下跌，會不會大家還是抱著同樣的心態，永遠在等最低價而不敢買呢？
我當律師有個體會，人往往在有機會做決定時猶豫不決，當機會錯過了又會悔當初沒有決定。
還記得我買第一間房子（也就是辦公室）時，當初坪數、金額都遠遠超過我原先的規劃，我當時用的方法就是不要讓貸款每月本息超過當受雇律師領的5萬元，假如自己開業不順利，至少我可以去當受雇律師，一定夠付每月的房貸，有退路了我就勇敢買下去，因為我非得有一間辦公室不可，以投資的角度來看，結局當然證明是成功的，當時雖然我也不知道結果會是什麼，但至少我確定繳房貸是一定沒有問題的。
又例如我從九十八年以後認為房價太高，當房東投資報酬率划不來就不再買進新物件，結果板橋房價還是從三、四十萬一路漲到七、八十萬，從結果來看，當時沒買是錯的，我少賺了一大筆錢，但我當初評估有風險所以沒有進場買進，這本來就不是我賺得到的錢。
從以上的經驗我想告訴大家，沒有人是神，可以清楚確定現在買進與否，日後結果會是怎樣，當下也只能盡其所能做自己的判斷，有把握的投資就做，認為有風險的就放棄。
當然，以現在房市種種的現象的觀察，我認為房價有過高的跡象，所以我在等，等什麼呢？當房價下跌，或是租金水平提高，假如租金又可以達到年投資報酬率高於4%以上時，我就會再進場買進新物件來出租。
至於房價這麼高，很多想要買來自住的人現在一定也在等房價下跌，那房價跌到什麼程度可以買呢？其實也可以參考我所提出的租金年投資報酬率高於4%的時候就可以買進。
至於買進以後，房價萬一下跌怎麼辦？當然有可能下跌，但既然是自住型的房子，除非換屋不然也不會出售，房價下跌有關係嗎？以換屋來講，當買了一間自住的房子，日後要換屋，可能房價是上漲的，原來的房子可以賣比較多錢，但房價上漲，買新房子也會比較貴，假設房價是下跌的，原來的房子可以賣的錢比較少，但房價下跌所以買新房子也會比較便宜，應該也沒差。
當租金年投資報酬率高於4%的時後，自住型的人要衡量自己的能力，你要考慮的應該是每月貸款多少是自己能力能負擔的，然後依此來決定買房子的總額，辦了貸款就等於把貸款金額固定住，確認要繳納貸款的總額，當然也要考慮日後升息的因素，繳完房子就是你的，至於房價漲跌只要不賣的話根本與你無關；如果在自己能力所及的時候不買房子，繼續等房價跌希望有更低點，萬一房價又上漲，像這幾年房價漲了好幾倍，不但頭期款變多貸款金額也增加，最後根本繳不起也買不起房了。所以，一定要趁房價下跌的時候，衡量自己的能力，勇敢買進。
（本文摘自「我是612-我當包租公 包租公律師蔡志雄教你一千萬退休投資術」著作內容）更多內容歡迎前往試閱……
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