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蔡志雄 蔡志雄律師,不動產經紀人考試榜眼,執業律師十餘年,專長為婚姻家事相關領域,平日喜愛以獨立思維觀察投資波動,曾在廣播與電視節目中分享婚姻法律心得及投資觀念,期許大家共享經濟自由的樂趣。
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律師告白/朱學恆鼓吹只租不買到底對不對? 一半一半!

蔡律師,我真的不能同意你更多了...^^

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#律師 #房地產 #朱學恆 #好野人生

到底是買房好還是租房好?真是一個讓人頭痛的問題,其實,我是這麼看這個問題的,以現在這麼貴的房價,不用頭疼,當然是租房子;如果以一輩子的時間來看,其實也不用頭疼,當然是要買房子,只是要選擇適合的價位再進場。

我這樣一說你應該就明白我的意思,我看了宅神朱學恆寫的關於買房好還是租屋佳兩篇文章,我同意現在確實不適合買房子,但因為現在房價高就要人一輩子租房子那也不對。所以,到底是買房好還是租房好?我認為這個問題不是一個標準答案,誰說一輩子只能選租房子或買房子,選了就不能改?我不贊成一輩子租房子,房價適中的時候還是要買房子。

↓買房好還是租房好?(圖/http://house.365jia.cn/)

現在房價高所以不適合買房子,買來出租更是不划算,如果以現在的房價進場,投資報酬率根本不可能達到4%,三不五時還要替房客修理東西,電視,冷氣壞掉換新,一花就是上萬元,那還不如選一些穩定收益超過5%的股票、基金還來的輕鬆一點。那我為什麼還說,一輩子還是要擁有屬於自己的房子,以下就是我想說的重點啦。

房子除了拿來自住,還可以出租,所以,房地產確實是一種投資工具,這大家不反對吧?在現在這麼高的房價之下討論房地產是一種投資工具,好像有點像晉惠帝說「何不食肉糜?」,那我就先不說買房出租,就說房子自住的功能就好了。

房價高就租房子,沒錯,但一輩子都租房子就沒問題嗎?首先,你遇到的房東會不會亂漲價?房子有問題會不會擺爛不修?畢竟是租來的房子,會花大錢裝潢成自己喜歡的風格,還是只能遷就原來的隔局?現在房價高,有些人租屋又想住自己裝潢的房子,於是跟房東簽約五年,但五年過去房東立刻調漲房租,房客被迫搬家,這也是常有的事。如果在房價適中的時候買自己住的房子,以上的事情通通不會發生。

說完了自住型,當然也有出租型的房子,只是不同時期買進價位不同,投資報酬率也不同,例如同一棟大樓12坪的房子,十年前1坪才30萬,總價360萬,換算7成貸款,要花110萬自備款,貸250萬,以 4%年投資報酬率算要租12,000,貸款250萬每月本息繳1萬5,也就是房東每個月還要貼3000。

另一間同樣也是12坪的房子,十年後現在1坪50萬,總價600萬,換算7成貸款,要花180萬自備款,貸420萬,以 4%年投資報酬率算要租20,000,貸款420萬 每月本息繳25,000,也就是每個月還要貼5000。第一間房子只花110萬自備款,就算不調租金,每個月還貼3000,20年後房子就是房東的,但既然十年後房子已經漲為1坪50萬,租金當然不可能同步漲至20,000,但漲至15,000總有吧,也就是房東不用再貼錢,十年後房子就是房東的。

再講明白一點,十年前出得起110萬自備款,每月貼3000的人是房東,20年後房客用租金繳清貸款,房子卻是房東的,朱學恆認為這是推銷話術,我認為不是,房子不是不能買來出租,而是要看你買的時間跟價位。

所以無論是自住型或是出租型的房子,都要在房價適中的時候買進,我知道在房價高漲的時候說房價適中好像是神話,但如果有人說房價永遠不跌那才是神話!你看最近黃金不就跌了,股票不就漲了,哪一樣資產沒有漲跌?房價怎麼可能不跌

那未來怎麼看房價適中呢?不管自住型或是出租型的房子,我認為可以用租金的年投資報酬率來判斷, 4%以上就是適合的房價。當租金的年投資報酬率越低,租金相對便宜,代表房東越難當,除非早早便宜買進的房東,如果是像現在高房價進場的房東根本不划算,這時候大家可以選擇當『聰明的房客』。

但當租金的年投資報酬率高於 4%以上,也就是類似我上面舉的1坪30萬,總價360萬的房子,你去租每個月要花租金12,000,這時候你就要選擇當『聰明的屋主』,努力準備110萬自備款,寧可將每月租金12,000再貼3000拿來繳房貸,不只20年後房子是你的,這20年當中你住的可是自己名下的房子啊。當然,我還要鼓勵大家,能力允許的話還要努力打拼,當租金的年投資報酬率高於 4%以上,要選擇當『聰明的房東』啦

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