文／賴淑惠
上一篇，我們談到「房市倒掛」的現象，崩解了過去的房價邏輯，房子不再是越新越貴，市中心甚至也可能比近郊還便宜，蛋黃區與蛋白區已經變成一團混蛋，界線越來越模糊，當這些過去被房地產業者奉為圭臬的法則，全被打掉重練，未來幾年，這樣的房價趨勢仍方興未艾，不管是中古屋、新成屋還是預售屋，只有打斷手骨的「薄利宅」才能成交，認清現實吧！房地產再也不是讓建商或屋主大發利市的投資標的，當這類投機客層被迫退出市場，買房、賣房將回歸最原始的供需關係機制，新的房市價格秩序，正一步步面臨重建！
解構房價利潤黑洞！「薄利宅」翻轉房市世代(好房資料中心)
投降輸一半！薄利建商慘澹求生恐成常態
要精準挑選「薄利宅」，最簡單的入門，就是從預售屋的房價結構看起。一般而言，建商蓋房子最花錢的部分，當屬取得「土地」的支出，在地段越好的地區，土地成本所佔的比重就愈高！舉例來說，台北市房子的土地成本，大約佔總成本的七成；其他縣市的土地成本，則約佔五成左右，但將本求利的建商，還會把開發土地、建築營造、販賣銷售，連同承受景氣與原物料上漲的風險，甚至是利率上調、利息增加等變數，通通架床疊屋的一股腦算在房價上，最後再計入自己兩成到三成的「純利潤」，如此累積算來，房價怎麼可能會不高？
有代銷私下透漏，房市多頭的時候，很多建商搶建照完成後，由代銷負責三成、中間體蓋完賣兩成、結構體完成再賣三成，剩下的20％，就是建商的純利，鎖定交屋前的價格，還可以比預售時墊得更高，他們更是有恃無恐，賣一個總銷數億的預售物件，動輒賺進數千萬營收，更別說有的深口袋建商，一次同推數案，賺的更是讓人瞠目結舌的瘋狂暴利！如今，風水輪流轉，往日風光不再，現在賣得出去才是王道，代銷喟嘆，想成交的建商，起碼得把利潤降低1/3到1/2，在市場上才勉強有一丁點競爭力，只是，羊毛出在羊身上，代銷掃到颱風尾，想混口飯吃，連他們的銷售業績獎金，難免也跟著縮水。
從市場現況來看，也反映了房市的「薄利」趨勢，像是板橋江翠北側的重劃區，從六字頭降到四字頭，建商讓利1/3，淡海則是從每坪二十幾萬，降到一字頭的成交價，都是最近討論高很高的成功案例，但，看似跳樓大拍賣的背後，建商還是有賺頭！說穿了，以前賺太多太飽，現在不過就是回歸正軌，還咱們一個公道，當新的利潤模式開始逐步下修成形，這個有錢建商樂此不疲的金錢遊戲，就沒這麼好玩了，玩的人自然變少，市場上的餘屋量也不會再瘋狂成長，買房子回歸一般供需交易，買賣嘛！我們不是不能給賺，而是要賺「合理利潤」，新薄利時代來臨，無殼族買屋夢想成真，有機會世代翻轉！
逢低搶進中古「薄利宅」 最低實價8折開殺
我說的，是一個正在發生的轉變，不要懷疑，當房市的榮景不再，從源頭的預售物件，開始一馬當先變革，下一步，中古物件跟著風雲變色，在只有「薄利宅」能成交的新時代，預售屋先降價求售，不肯讓價的中古屋，就只能留著成為傳家寶，房價未來幾年還想往上攀，機會真的不太大！如果不想買預售屋，肯丟出來在市場上廝殺的中古屋，也別跟他客氣，畢竟「新薄利時代」當前，你買貴了，下一輪如果要賣，還是得釋出薄利利多，才有機會脫手。
從過去的預售屋讓利邏輯來看，人同此心，多數中古屋主的期待值，大約也落在取得物件時的房價，起碼多兩成的利潤，但，當房價趨勢往下走，不妨直接翻出同社區類似物件近兩到三年的實價登錄紀錄，以最低的價格再打八折當開價，在雙方斡旋過程中，一點一點往上加，切記！鎖定持有超過五年以上的屋主，加價幅度最多到最低實價八成五到九成，讓賣家有薄利可圖，卻又不至於開出讓自己難以下嚥的價格，賓主盡歡，也因為這類屋主取得時間早，真的想賣，賺一點就可以打包走人，跟他們過招，就是得算準心態、精確出價。
但，什麼樣的價格，才算薄利多銷？做對功課很重要！不能只做區域幾個同類型個案的功課，因為大家賣房子開價都會互相參考，因此，同區要預售案、新成屋與中古屋的行情，都要能精確掌握、互相比較，記住！房價結構已經開始改寫，建商、屋主少賺的，就是我們的機會，心裡頭有個底，才不會被騙了還幫人家數鈔票！
