從夾娃娃機泡沫化看引陸資炒房
文／林左裕
日前有政治人物再倡議開放陸資買房提振經濟，少數營建及仲介業者敲起邊鼓唱和，似乎藉引資買房即可提振經濟；同時有幾則跟不動產市場與產業經營不易的相關新聞，一是夾娃娃機店熱潮過後逐漸泡沫化，其次是台北市開業超過40年的永福樓餐廳不敵高租金成本，將於本月底歇業。這些不動產市場高漲影響商業經營的現象，以及政治人物喊出的政策口號可能影響百姓福祉的方向，值得深入探討。
首先是不動產市場價格高漲，對於經濟的影響是利還是弊？在民國75-80年間台灣經濟高成長時期， 當時的股價自2000點漲至12000點，房市漲為三倍，但由於所得隨經濟上揚，在購買力支撐下房市回檔有限，也因此在此繁榮時期的房市與經濟成長間有雙向的領先關係。
引進陸資投資房產是否可提振經濟，或許可由美港經驗預期後果。(好房資料中心)
而在2000年初美國小布希總統想藉房市帶領經濟，鼓勵不具購買能力的「次級房貸｣(subprime mortgage)借款人貸款購屋，同時要求半官方機構「房利美｣(FNMA)及「房地美｣(FHLMC)---即俗稱之「二房｣，提供保證，以提升銀行的放款意願，並利其重新包裝債權後證券化出售，雖然引領房市的熱潮，但終於在2008年底因利率上漲引發了次貸借款人的違約潮。之後隨即實施量化寬鬆(Quantitative Easing，QE)政策，期望再以低利率及撒鈔票救經濟，但十年後的今天我們看到的是，台灣的房價在2009年後的五年內平均飆漲一倍，但所得卻牛步成長，即使未來購屋者在勉力繳完房貸後，可能無力消費，更遑論生小孩，長期的經濟及社會永續能力實已面臨嚴厲的考驗。
在QE政策後炒高不動產價格也對商業經營產生衝擊，店面價格高漲後房東調漲租金，而店家產品若因市場而無法隨租金調漲，即可能不支而歇業，如永福樓；或轉為營運支出較低的業種，如夾娃娃機。由此可看出不動產市場若因金融政策的高漲，在住房上對未來年輕及無殼族的購屋能力、整體社會的消費能力及長遠的經濟成長有負面的影響；在店家經營上將衝擊現有商家的經營能力，間接影響民生便利性。
香港在97年回歸中國前，有大批具經濟能力者攜資金移民加拿大及澳洲等國，也引發股市及房市的不振，之後陸、港簽訂CEPA (即Mainland and Hong Kong Closer Economic Partnership Arrangement，或「內地與香港關於建立更緊密經貿關係的安排」)，引陸資入港的結果雖救起了香港的市場，但不動產經炒高的結果，是媒體常報導的港人「籠居現象｣，以及原店家不支歇業後由特種行業取代的結果。筆者在政大任教所接觸的香港學生，多數對移民台灣有極高的興趣，主因之一就是民主自由的空氣與相對合理的物價，其中中南部因房價仍在可負擔範圍，對港人而言更是首選的移居地。
由美、港的經驗可知，引資買房雖可短暫拉起市場價格，但若本地民眾的經濟能力或所得未隨之成長， 將是百姓的災難，畢竟從世界各國的經驗及實證結果顯示，除了在經濟繁榮時期，不動產已確認不是俗稱的「火車頭工業｣，而僅是隨經濟成長所伴隨的成果，想再藉「賣土求榮｣的政策提振經濟，是應該三思了！