專題／青安3.0房貸20年、30年、40年怎麼選？試算總利息「最高差到360萬」
2026/07/24 09:22
好房網News記者呂詠柔／綜合報導
由財政部規劃的青安3.0「新青安2.0」，即將於今年8月開始繼青安2.0結束之後上路。青安3.0申請資格與青安2.0相同，最高貸款成數8成、最長貸款年限40年、寬限期最長5年，不過也新增了未滿50歲、年齡加貸款年限不高於80年、個人年所得200萬元以下且一生限貸一次等限制。
青安3.0在利息方面，採「3＋3」形式，共補貼6年，前3年享1.775％優惠利率；後3年因補貼遞減，利率逐年調至1.9％、2.025％與2.15％，第7年起期滿就恢復至2.275％。
然而最令購屋族好奇的，就是20年期、30年期與40年期房貸差在哪？對此，房產知識網紅「賣厝阿明」以貸款1000萬、寬限期3年，試算出三者之間的差異性：
一、20年期房貸
前3年（寬限期）每月付息：約1.48萬元
第4年起（本息均攤）每月付金：約5.6萬元
總繳利息（估算）：約390萬元
總繳金額（本金＋利息）：約1390萬元
二、30年期房貸
前3年（寬限期）每月付息：約1.48萬元
第4年起（本息均攤）每月付金：約4.2萬元
總繳利息（估算）：約550萬元
總繳金額（本金＋利息）：約1550萬元
三、40年期房貸
前3年（寬限期）每月付息：約1.48萬元
第4年起（本息均攤）每月付金：約3.45萬元
總繳利息（估算）：約750萬元
總繳金額（本金＋利息）：約1750萬元
房貸期數三種差異 適合族群大不同
賣厝阿明分析，20年期房貸，每月約繳5.6萬元，總利息約390萬，適合收入穩定、想早點還清、少繳利息的人；30年期房貸每月約繳4.2萬元，總利息約550萬，適合想平衡月付與總利息、兼顧生活品質的人；40年期房貸每月約繳3.45萬元，總利息約750萬，適合想壓低月付、優先保留現金流的人。
但他也特別提醒以下3點：
一、40年房貸不是人人都能貸
青安3.0新增的「80條款」年齡＋貸款年限≦80，即40歲以上的人根本貸不滿40年，想貸40年，申貸年齡必須在40歲以下。
二、月付不是永遠3.45萬
寬限期（前3年）結束後，月付會從1.48萬元直接跳升，若要保持房貸負擔率在40％以內，進入本息攤還期後月收入至少要8.6萬元。
三、總利息差很大
40年期的房貸雖然月付最輕鬆，但總利息比20年期多出約360萬元。而這筆錢，足夠讓小孩從幼兒園讀到大學畢業。
賣厝阿明表示，購屋族究竟應該選擇哪一個期數，其實並沒有標準答案，「只有適不適合你的口袋深度和人生階段」。建議申貸前先用「本息攤還」的最高月付額（約3.45萬～5.6萬）來評估自己的還款能力，別只看到寬限期1.48萬的低月付就衝動下手。
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