AI浪潮下的台北商辦新版圖　南港展現超強韌性

好房網News記者李彥穎／台北報導

 

2026年第1季全台住宅市場在政策與經濟不確定性下步入寒冬，成交量能大幅萎縮，呈現價高量縮的僵局。然而，台北市商辦市場受惠於AI新興科技產業鏈的實體需求，表現與住宅市場截然不同，呈現「租金持穩、區域分化」的格局。特別是具備產業群聚效應的南港科技園區，以及受惠於門戶計畫開發的西區路段，在整體經濟成長率預測上修至7.28％的背景下，成為法人投資者與避險資金配置的新焦點。

 

根據國泰房地產指數顯示，2026年第1季全國住宅市場綜合表現分數僅為負19分，成交量指數更探向近26年來的低次點，反映出購屋者極度觀望的心理。相較之下，台北市商辦租金開價相對穩健，A級辦公室平均開價每坪達3539元，較上季微幅成長0.31％。國泰建設分析，住宅成交量萎縮主因受限於央行信用管制與房價高漲，但商辦市場則受惠於企業對硬體升級與ESG綠建築的剛性需求，支撐起租金水位，在房市低迷期展現出極強的抗跌韌性。

其中，南港科技園區在2026年第1季的表現，堪稱全台北商辦「最穩定」的區域。數據顯示，南港科技園區租金開價為每坪2153元，與上季完全持平，且空置率亦維持在穩定區間，未隨住宅市場的量縮而產生震盪。國泰建設表示，這顯示在AI運算需求與軟體研發產業的支撐下，南港已建立起極為穩固的科技廊道效應。企業對南港商辦的黏著度極高，即便面臨總體經濟波動，具備大面積、新規格的南港辦公空間依然是高科技企業的首選。

 

國泰房地產指數也顯示，台北市各商圈空置率呈現明顯分化，其中忠孝襄陽路段的空置率出現顯著下降，成為本季表現最驚豔的區域。與此相對的是，傳統核心信義計畫區雖然開價居高，但議價率隨之上升，顯示承租方對高基期定價已產生抗性。國泰建設分析，西區空置率的下降反映出企業正追求更高CP值與交通樞紐的便利性，這股「西區復興」的動能正隨台北雙子星等大型開發案進度而轉強，打破了過往商辦重心過度傾斜於東區的慣性。

 

另外，敦北民生路段因2026年第1季納入寰宇大樓等新指標辦公標的，導致該區開價出現較大幅度上漲，帶動區域租金水位重新定義。國泰建設表示，這印證了目前市場處於「新舊更替」的關鍵期，企業正積極從老舊大樓遷移至智慧化、數位化程度更高的二代辦公室。總結2026年首季，台北商辦市場在南港的穩定性與西區的逆勢去化帶動下，版圖正經歷質變與挪移，這將是後續房地產投資配置中不可忽視的觀察重點。