多案建商仍翻車 律師破除三迷思

2023/11/15 14:44

住展雜誌朱福山/綜合報導

營建工料雙漲,加上政府打炒房,土建融緊縮下,去年就有專家、學者釋放出爛尾樓警訊,然而營建署去年七月初發布近五年危老重建開工率較一般住宅高,且無爛尾樓情事發生,此話言猶在耳,陸續就有爛尾樓情事發生,像不定時炸彈炸開。
 
近年雙北市陸續出現爛尾樓,有些幸運得以續建,有些淪為法拍,有些還在奮鬥中希望能重見光明,房地產專家胡偉良表示確實有不少小建商,資金周轉不靈,檯面下到處尋求下家接手;今年七月就發生兩起爛尾樓事件,為嘉源建設位於北市北投區『泊山妍』、大同區『嘉源埕驛』,接下來還會有盤不出去的未爆彈,再次炸開嗎?

 

 

專家憂還有未爆彈
 
元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示,類似的爛尾風險恐怕還會持續,主要因為建商跟地主原本談好的條件是不會變的;隨著營建成本越來越高,加上政府打炒房,房價上不去,建商利潤被壓縮,大部分會透過時間來換取空間,有可能實力不夠的建商,後續資金成本不夠,就有可能演變成爛尾樓。
嘉源埕驛
處理都更糾紛案近二十年的宏道法律事務所律師蔡志揚,也認同周昆立的觀點,他說:「應該是在這個時間點之前,已經談好的危老或合建案,機率比較高。」尤其是小基地建案,因為成本墊高,銀行資金控管不夠嚴謹,或其他資金槓桿操作,一下子周轉不靈、跳票,造成公司系統性的風險連環爆,導致案子蓋不下去,建商才有可能會放棄。
 
不過,蔡志揚也提到,近來因為媒體大肆報導,關於工料上漲趨勢、爛尾樓事件等,民眾都有所聞,再加上房地產現在沒有那麼熱絡,因此他認為民眾警覺心提高後,後續進場的新建案,發生爛尾樓的機會應該會比較小。
 
那麼,接下來若有意進行危老改建的地主,或是進場購屋的民眾,該如何防範跟提高警覺呢?不妨從建商、土地、合約及履約保證等面向著手。
 
破除坊間三迷思
 
首先,無論參與危老改建或是選擇購屋物件,都與建商脫不了關係,因此建商體質至關重要,然而經驗告訴我們,有時候建商的負責人會出賣股東,即便現階段大部分危老改建出問題的,都出在一些名不見經傳的小建商,然而律師蔡志揚和鼎禎國際律師事務所律師陳建州都異口同聲表示,即使他們經手過這麼多不動產糾紛,建商體質真的很難判斷。
周昆立認為爛尾風險恐怕還會持續,因建商跟地主談好條件不變下,營建成本增加,壓縮建商利潤。
先來破除三點迷思,第一,市場上有一種說法,是可以從開發商過去的實績,例如是否為一案建商,或過去是否曾有重大糾紛等,來做為評鑑建商的參考依據,律師卻有不同看法,像是『泊山妍』跟『嘉源埕驛』的嘉源建設,並非一案建商,且過去有不少實績。
 
第二,網路上不少論點,表示可查建商過往有沒有什麼黑紀錄的官司,陳建州表示,因為每個案件可能或多或少都有些糾紛,且看起來都不是很大的糾紛,乍看之下問題也沒有那麼明顯。
 
第三,業者資本額多少,才有資格蓋房?事實上資本額只是形式上的,主要還是要看建商的經營能力跟財務狀況,若要比較深入調查,恐怕只有銀行端有這個能力,或由政府端來做審核,讓建商提出公司的負債比、計畫、規劃預算是多少,現金比例能不能應付這些突發狀況等。
 
如果擴大去看機制問題,不只是危老,只要是預售案,都有可能遇到爛尾的情事,陳建州感嘆地說:「如果建商真的要這樣搞,民眾中招的機率還是蠻大的。」
 
複雜的投資槓桿是致命傷
 
建商負責人的人際跟裙帶關係也很重要。陳建州接手『泊』案後,展開地毯式的全面檢視相關資料,最後才在診斷陳俊良的人際、裙帶關係,以及與人往來投資的過程中,找到問題所在。
陳建州接手『泊山妍』案,最後在陳俊良的人際、裙帶關係,以及與人往來投資的過程中,找到問題所在。
他說,『泊』案蓋不下去,主要因為嘉源建設負責人陳俊良之前私底下承諾過許多投資「過」他的人,包括嘉源的股東。據悉,他一貫的作風,都是找人來投資,當成不了案時,用後面的案子來允諾補償,後來這個洞越補越大,眼見要開天窗,他就落跑了。關於這一點,民眾只能多跟業者相關的人事物,多旁敲側擊了。
 
民眾購屋時,若想規避不良建商的風險,不妨從尋找大代銷、大建商的建案入手,主要因為一般大代銷、大建商,推案規模龐大,可參考由專業房地產市調研究機構,每年以推案量統計出來的十大代銷、建商。另外,一般大代銷承接的建案,事前都已先排除風險,主要也是因為他們擔心案子賣完請不到款,因此不妨由他們先替購屋族把關。

 

今年七月,嘉源建設『泊山妍』、『嘉源埕驛』在無預警下,通知買戶無法繼續興建,導致爛尾樓發生,圖為『泊山妍』的工地近況。

 

合建案地主出地 建商出資
 
另一個令人擔憂的是,承接這類危老改建案,多為小型建商,而很多小型建商就小到跟地主一樣,如果有資金或能力,遇事可以獨自周轉、處理,那已經算是幸運。
執業逾20年的蔡志揚,經手過許多不動產糾紛,仍認為建商體質很難判斷。
「現在發生很多的狀況是,建商連那一點錢都沒有,還是靠地主的土地去設定抵押來貸款,然後地主不明就裡,土地就設定給建商,合建案拿地主的土地去設定抵押,這是最嚴重的爛尾樓狀況,風險最高。」蔡志揚說。
 
然而建商要用地主的土地去借錢,當然需要地主同意,原則上地主應該就會知道,事實上又怎麼會演變成這樣?
 
民眾必須注意合約內容,如果涉及到土地所有權或受益權轉移,例如設定抵押、信託受益權轉讓等都隱藏極大風險;另外建商進行土建融的資金來源,若體質好的建商,通常能跟銀行借款,而非找來融資業者合作,同樣風險也會提高。陳建州提醒,若建商過程中不斷換約,民眾也要提高警覺。
 
建商同是地主不一定可靠
 
事實上,合約的陷阱地主很難辨識出,且按常理合建案,地主不用拿土地設定抵押給建商貸款,很多都是因為地主合約沒看清楚,即使最後出事,法官也不會採納這樣的說法。「很顯然這樣的建商在經營管理跟財務狀況,就不合格。」蔡志揚說,主要因為危老地主很多都是八、九十歲的阿公阿嬤,合約上的字不見得都認識,更何況看得懂意思,像是『泊』案整地時建商也有買地,相對的,地主們就覺得這樣比較可靠,比較容易答應讓建商拿地去借錢。
 
另外,蔡志揚也說,因為在設定抵押時,很多地主以為只是去辦信託,或是看不懂條文背後的意義,以為這些是正常的程序,就糊里糊塗的簽下去,不知道後面隱藏這麼大的風險。
最後,有些業者在簽約時,還會自己找來代書、律師在場坐鎮,營造買方安心感,然而這些專業人士都是建商找來,建議民眾最好還是自己找代書、律師看過合約,例如可請律師協助把關合約內的條文用語、退場機制對地主是否有利等。
 
地主的土地如果沒有設定抵押的話,至少發生爛尾樓時,地主還保有土地,銀行不能隨便拍賣;至於已購客可以拿回多少錢,跟該建案採取的履保方式有關,因此購屋族購買預售屋時,建案選擇哪一種履約保證制度至關重要(見圖表),「履約保證共有五種,其中價金返回是最好的,一定得還,但實務上非常少,因為興建期間資金運用缺乏彈性,其次才是價金信託。」蔡志揚說。
 
事前問診把脈 降低風險
 
危老若要成功,關鍵在於建商跟地主彼此之間的信任,然而近來這些案例紛擾,是否會打擊有意走危老改建的民眾?關於這一點,陳建州認為只要有這個需求跟現實住宅安全的考量,民眾還是會想要參加,但為降低風險,須評估多面向,包含建商、合約審議,以及警覺性,否則一生辛苦積蓄,遇到無良建商,可能就蒸發掉了。
 
建議民眾事前不妨可以找專門處理都更危老糾紛的律師,畢竟他們處理過的案件多,哪些名不見經傳,或有裙帶關係的業者、上下游關係的建商,或銀行行庫體制有問題的,他們在處理案件時,都比民眾清楚,且這些檯面下的訊息網路上通常不流通,除可以協助排除合約陷阱,也可以協助給予合建機制上的合理反饋。
 
住展雜誌 】授權轉載,原文出處【 多案建商仍翻車 律師破除三迷思

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