使用權求貸無門 現在買賣方都卡
記者江碩涵／台北報導
林小姐在二○一○年時以每坪四十二萬元買下台北車站對面的「京站」地上權住宅，權狀十五坪、總價六百三十萬元；因為是地上權住宅，使用年限為四十四年，銀行只願貸款三百萬元。
地上權住宅與一般房屋一樣，房價會隨著區域行情上漲；但因使用年限，在傳統銀行業的估價中被視為「逐年折舊」，使房屋價值被低估、無法成為抵押貸款擔保品。（圖／好房資料中心）
最近，林小姐願以每坪五十五萬元、總價八百二十五萬元出售給另一個買家，但買家申請貸款時，原放貸銀行卻認定房屋年限只剩四十一年、房價剩每坪三十八萬元，僅市價七折。換句話說，即使銀行接受房貸換約，卻只願意提供最高三百萬元房貸。
若按照售價換算，等於新買家只能貸款三成多，與一般房屋貸款可貸到七成，差距相當大，買家決定不買。
類似的案例層出不窮。地上權住宅不僅換手時貸款有問題，地上權住宅新推案甚至面臨無法貸款的難題，導致建商推地上權住宅求貸無門。
日勝生集團營運事業群副執行長黃森義表示，地上權住宅會這麼難貸款，主要原因就是地上權屋主沒有土地所有權，住戶無法到地政事務所登記「房屋使用權」，所以銀行認定地上權住宅不是一般房地產產品，無法放貸。
黃森義表示，日勝生二○○六年推出「京站」，僅銷售「房屋使用權」，但銀行無法以使用權作為擔保品，導致買方無法貸款；最後由日勝生出面與京城銀行交付信託，貸款才放行。「京站」成為「不分割地上權」也能貸款的地上權住宅先例。
他表示，地上權住宅與一般房屋一樣，房價會隨著區域行情上漲；但因使用年限，在傳統銀行業的估價中被視為「逐年折舊」，使房屋價值被低估、無法成為抵押貸款擔保品。
近年來政府主推地上權標售案件，目前大台北房市已累積超過兩百億元的地上權住宅新推案量。黃森義表示，政府卻沒有相關貸款配套措施，讓建商難以推案、貸款。
財政部研擬「分割地上權」，世邦魏理仕總監林宗憲表示，地上權住宅若真的採取分割分戶，就與一般住宅幾乎沒有差別；但政府不應朝「分割地上權」的方向邁進，只要放寬銀行貸款限制，重新定義「房屋使用權」的法律地位，讓住戶可以到地政事務所登記「房屋使用權」，銀行自然願意放貸，房屋價值也自然會反映在市場行情上。
華固建設總經理洪嘉昇表示，華固將以公司名義直接向銀行融資，再與買方簽訂「分期付款」契約，若買方轉售房屋，新買方則再與華固換約，繼續分期付款，這也只是放貸者從銀行轉為建商而已。