農地免遺產稅！小心5年列管踩雷 補稅找上門
2026/05/08 15:01
好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
繼承農地時，要留意若繼承未滿5年就出售，必須補繳遺產稅。資深地政士提到，就有發生繼承人繼承農地後，因資金需求，想出售農地，仲介雖然很快找到了買方，但在簽立買賣契約書後，才知道農地被國稅局列管，必須補繳當年的遺產稅。
正業地政士事務所所長鄭文在表示，有個案繼承多筆農地，雖然現況仍為農業使用，符合《農業發展條例》第38條規定，可以申請免徵遺產稅，但卻忽略了持有未滿5年出售，必須補繳遺產稅的規定。
深入了解才知道，土地登記簿謄本上並沒有「列管」的字樣，只有在謄本所有權部載明，所有權人是「繼承」取得，因此，所有權人自然有權處分。
但關鍵就在，遺產稅應稅、免稅只有記載在國稅局的「遺產稅完（免）稅證明」當中，但證明書是非公開資料，只有繼承人持有；當繼承人有多人時，證明書只有一份，且只在其中之一的繼承人手上，其他繼承人完全不知情。
最後這個案件是透過買賣雙方協調，合意解除買賣契約書，等列管5年結束，再通知買方簽約，才化解了違約的危機。
鄭文在建議所有的繼承人，繼承完成後，除了從共同繼承人當中取回土地權狀正本後，還要影印或是補發一份「遺產稅完（免）稅證明」，避免列管期間判斷錯誤，簽立買賣後，發生必須補繳遺產稅或是支付買賣違約金的窘境。
他提到，由於目前的土地登記簿謄本無法顯示農地是否有列管，繼承人出售繼承農地前，記得先將「遺產稅完（免）稅證明」審閱一遍；當然也建議地政事務所，能夠在辦理繼承登記時，針對農地免徵遺產稅的案件，在登記簿謄本上標示註記列管到期日。
這部分可參考「合宜住宅」建物謄本標示部上，載明何時才能辦理買賣過戶，會是很好的樣本，避免買賣爭議及違約的風險。
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