借名登記賣地也要課稅！免稅條件須看1關鍵 小心誤踩紅線遭補稅
2026/03/30 18:12
好房網News記者嚴鈺雯／綜合報導
企業在操作不動產交易時，稅務認定方式往往是影響課稅結果的關鍵。財政部北區國稅局指出，若營利事業購地後採「借名登記」方式，將土地登記在他人名下，之後再出售並取得利益，該交易性質屬於債權買賣，依法須課徵營利事業所得稅，並不適用土地增值免稅規定。近期已有企業因誤解相關規範而遭補稅。
借名登記不等於擁有土地 免稅條件須看所有權
國稅局說明，實務上常有企業誤以為，只要是在2015年12月31日以前取得的土地（即舊制土地），無論登記在誰名下，出售所得都可免納營利事業所得稅。然而，是否適用免稅，關鍵仍在於是否具備「土地所有權」。
舉例來說，甲公司於2001年與乙公司共同投資購地，但土地登記於乙公司名下。2023年出售時，甲公司將約2千萬元的出售利益列為免稅所得，自課稅所得中扣除。
實質為債權交易 須課營所稅與營業稅
經國稅局查核後認定，不動產採登記制度，甲公司並非法律上的土地所有權人，其僅對乙公司享有請求返還土地的權利。因此，本案交易並非土地處分，而是將該請求權轉讓，屬於債權交易，依法應課徵營利事業所得稅，最終遭補稅。
國稅局進一步指出，企業若因法規限制或其他因素，採借名登記方式持有土地，實際上取得的是未來請求移轉登記的權利，而非土地所有權。當土地出售並取得對價時，本質上即為轉讓此項債權。
因此，企業除須依出售價格開立統一發票並申報營業稅外，在營利事業所得稅申報時，也應依所得稅法第24條規定，以收入扣除成本及相關費用後計算所得，依法納稅。
國稅局提醒，企業進行不動產交易前，應釐清產權歸屬與交易性質，避免誤將債權交易視為土地買賣而錯誤申報，進而產生補稅甚至受罰的風險。
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