專題／老屋房屋稅怎麼算？看懂5大變數 以免收到稅單嚇一跳
2026/11/15 09:58
好房網News記者嚴鈺雯／專題報導
房子住了30年，屋齡越高、折舊越多，房屋稅理應逐年下降，但實際上不一定如此。房產知識粉專賣厝阿明指出，房屋稅除了折舊，還受到課稅面積、地段率、使用用途及全國持有戶數影響，即使是同一間老屋，也可能因條件改變而增加稅金。
房屋稅怎麼算？課稅現值乘上適用稅率
房屋稅並非按照市場成交價計算，而是以政府核定的房屋課稅現值乘上適用稅率。課稅現值則考量核定單價、課稅面積、折舊年數及地段率等因素。
以一間屋齡30年的鋼筋混凝土住宅為例，假設課稅面積100平方公尺、核定單價每平方公尺2500元、年折舊率1％、地段率200％，計算後課稅現值為35萬元，若符合一般自住1.2％稅率，全年房屋稅為4200元。
5大因素影響 老屋稅金不一定愈繳愈少
1. 屋齡增加，折舊讓課稅現值下降
假設年折舊率固定1％，其他條件不變，屋齡29年、30年及31年的課稅現值分別為35萬5000元、35萬元及34萬5000元，以1.2％稅率計算，房屋稅依序為4260元、4200元及4140元。不過，實際折舊率須依房屋構造及地方政府評定標準認定。
2. 增建、改建，課稅面積可能增加
若老屋增建廚房或頂樓加蓋，新增部分符合課稅要件，就可能納入計算。假設原有100平方公尺，再增加10平方公尺，新增部分尚未折舊，課稅現值增加5萬元，總現值來到40萬元，以1.2％稅率計算，全年房屋稅增加至4800元。
3. 地段率調高，老屋也可能變貴
地段率由地方政府依交通、商業活動及繁榮程度等標準評定。假設原本地段率200％調高至220％，其他條件不變，房屋課稅現值將從35萬元增加至38萬5000元，房屋稅也從4200元增加至4620元。
4. 自住改出租或營業，適用稅率不同
依房屋稅2.0制度，全國單一自住且符合現值門檻者適用1％；一般自住為1.2％；符合規定的出租住宅為1.5％至2.4％；一般非自住住宅為2％至4.8％；營業使用則為3％至5％。
以課稅現值35萬元試算，適用1％、1.2％、1.5％、2％及3％稅率，全年房屋稅分別為3500元、4200元、5250元、7000元及1萬500元。若部分自住、部分營業，則原則上依實際使用面積分別課稅。
5. 全國持有戶數增加，非自住稅率可能提高
房屋稅2.0自2025年5月起開徵，非自住住家用房屋採全國歸戶及全數累進課徵，即使房屋分散在不同縣市，也會依全國持有戶數計算稅率，一般非自住住宅為2％至4.8％。
自住優惠則須符合本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內，且無出租、無營業、實際居住及戶籍登記等條件，才能適用1.2％稅率；全國僅持有1戶且符合現值門檻者，則可申請1％優惠。
稅額突然增加怎麼辦？先比對課稅明細
房屋稅每年5月開徵，課稅期間為前一年7月1日至當年6月30日，新建、增建或改建部分還須依規定計算課稅月份。
屋主若發現稅額比往年增加，可先比對房屋課稅現值、課稅面積、地段率、使用情形及適用稅率，必要時向房屋所在地稅務機關申請房屋稅籍證明或課稅明細。
另外，房屋若從出租改回自住，且符合優惠條件，應在每期房屋稅開徵40日前申報，原則上為3月22日前；遇假日依法順延。2026年申報期限則順延至3月23日，逾期申報通常須等下一期才能適用優惠。
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