高市標售土地結果出爐　仁武、小港成資金新戰場

好房網News記者李彥穎／高雄報導

 

高雄市地政局近日辦理今年第2季開發區土地標售，合計標脫4標4筆土地，標脫率達67％，總金額近6億元。台南市不動產估價師公會顧問暨太宇不動產估價師聯合事務所估價師林利州表示，本次標脫率不代表景氣轉熱，而是高雄房市從「雨露均霑」走向「區域性分化」的開端。林利州指出，建商目前在意的已不是地段名氣，而是「未來產品是否賣得動」，「良禽擇木棲，買多不如買對好，買對土地才是終極王道。」

 

高雄市標售土地　商業地最吸睛　仁武區買氣最佳

 

根據高雄市地政局統計，本季共推出6標6筆土地，計收到7封投標封，最終標脫4標4筆，總標售金額為新台幣5億9983萬餘元。

本季最受矚目的為第89期重劃區1筆商三角地。該筆土地面積約973坪，臨松園一路及松園八路，因擁有小港森林公園第一排景觀，地理位置佳，以總價5億3700萬餘元標脫，每坪標脫價55.2萬元，為本季單筆總價最高。

 

住宅區部分，第100期重劃區推出3筆，標脫2筆。其中1筆面積約66坪，臨10米草潭六街，以每坪43.5萬元標脫；另1筆面積32坪，位於10米草潭二街，每坪標脫價為39.9萬元。

 

第103期重劃區1筆住宅區土地，位於仁武區後安里，面積約86坪，臨8米安樂三街，鄰近後安壘球場及羽球場，吸引4標封參與投標，以每坪24.7萬元順利標脫，成為本季買氣最佳的土地。至於第100期市地重劃區及高雄大學區段徵收區各1筆土地，則因個別條件未符合需求，無人參與投標而流標。

 

5年前隨便買地就賺　現在是「精挑細選年代」

 

林利州分析，本次標售結果顯示建商購地策略已轉趨保守。與前幾年相比，標售熱度差距大，代表建商對未來房市銷售速度仍有疑慮，尤其受到第七波信用管制、限貸、首購需求降溫、投資客退場等因素影響仍在。

 

「前幾年多頭時期，建商隨便買隨便賺的年代已經流逝不在，目前是精挑細選的年代。」林利州指出，5年前建商買地等於一定賺錢，但時至今年，要買對土地才會賺。未來建商比拼的將不再是以搶地速度或資金規模決定優勝，而是以區域判斷能力、產品定位、成本控制等來決定。

 

林利州認為，本次過半標脫代表建商仍在布局未來2至5年的推案，但沒有創高價、也沒有流標潮，則代表建商對市場未絕望，但採取保守模式。短期內高雄大型建商尚無資金斷鏈情形，最有可能的是橫盤整理，「非大漲，也非崩跌，房價應該是進入盤整期階段，市場買賣雙方摸索重新定價」。

 

土地市場明顯結構分化　有題材、有景觀才有人要

 

林利州指出，土地買賣交易市場已出現明顯的結構分化，並非高雄土地100％都標脫、都有人買。高雄大學區土地流標以及第100期部分土地流標，代表未來將是有題材、有景觀、有產業的土地才會被買，沒有特色的土地將長期修正。

 

本季標脫占比最大宗的，即是總價約5.37億元的小港森林公園第一排商業區土地。林利州認為，這透露出建商對小港未來發展仍具信心。原因在於小港森林公園的稀缺景觀資源、高雄國際機場擴建效應、半導體產業外溢需求等，南高雄商業機能逐步提升。建商願意押注5億元以上資金，代表尚未看空高雄長線房市。

 

資金「棄蛋黃、擁蛋白」　仁武成首購新寵

 

值得注意的是，仁武區土地出現搶標。林利州認為，這代表市場資金開始出現「棄蛋黃、擁蛋白」的趨勢。仁武具備低基期、總價門檻較低、鄰近仁武產業園區、產業人口移入，以及受惠台積電楠梓產業園區外溢效應等條件，正符合目前首購市場需求。

 

林利州說：「建商目前最在意的已不是地段名氣，而是未來產品是否賣得動。仁武正符合目前首購市場需求。」市場資金也開始從美術館、農十六、亞洲新灣區等較高基期地價土地，逐步轉往仁武、小港、鳳山北側、橋頭等周邊，代表建商認為高雄房市尚非全面衰退現象。

 

展望後市，林利州認為，高雄房市未來1至3年將有3階段趨勢。第一階段為2026年下半年，成交量低，價格高檔整理。第二階段為2027年，蛋白區將出現個案補跌。第三階段為2027至2028年，產業聚落成熟區率先獲得實質支撐，出現先止跌後回穩。

 

林利州點名，高雄市受惠區域極有可能包括仁武區、橋頭區、楠梓區、小港區等。因此，「買對土地才是終極王道，買多沒有一定賺一定好。」