南北房市強弱翻轉！2025七都價量表現看過來

好房網雜誌2025年1月號／整理報導：Miranda、圖片：好房網資料庫

 

房地產市場首重價量表現，以交易量而言，內政部所發布的移轉棟數為市場觀察重點，以2024年前11月六大都會區建物買賣移轉棟數表現，六都整體交易量合計為249864棟，與去年同期相比年增17.5％，增幅持續收斂。

 

其中，台北市年增12.7％，新北市年增9.9％，桃園市年增21.8％，台中市年增19.9％，台南市年增14.2％，高雄市年增28.1％，六都累計前11月交易量年增幅已連4月下滑，且已收斂至兩成內，永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，10月景氣燈號續亮黃紅燈，民眾消費、購買耐久性財貨信心也走跌，顯示銀行房貸緊縮加上央行祭出第七波選擇性信用管制下，的確衝擊房市交易。

 

 

同時觀察近期價格表現，根據房產網站最新統計，2024年第三季七都成屋房市季報，南北強弱翻轉，北部抗跌微漲，中南部率先轉空小跌，七都房價表現依次為桃園新竹、新北市、台北市四都呈現微漲狀態，高雄市、台中市、台南市意外呈現微跌狀態，南北強弱再次翻轉。房價漲跌表現依次為桃園新竹小漲3.19％、台北市微漲1.52％、新北市微漲1.23％，高雄市微跌0.07％、台中市微跌0.38％、台南市微跌0.89％，七都平均微漲0.97％，幾乎是平盤止漲現象。

 

台中台南領跌房市空頭恐至2026

 

一線品牌建商推案仍順銷透露生機

 

對此，房市趨勢專家表示，第三季房價進入止漲量縮的反轉前跡象明顯，第四季七都房市將由台中、台南領跌全面轉空，第六循環近七年多頭行情也將終止於第四季，2025年第一季開始進入空頭初跌階段，預計下半年將進入主跌段，2026年上半年末跌段，房市才會止跌。不過專家也認為，這波房市空頭將如央行預期軟著陸，跌勢不會太久，跌幅也不會太深，成屋市場北部地區跌幅約6至10％，中南部跌幅10至13％，預售市場跌幅12至17％，依區域與個案表現略有差異。

 

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，11月整體市況回穩速度快得出人意表，但仍處於九死一生狀態，以新建案市場為例，雞犬升天的銷況已不復見，銷售較順利的建案大致為「一線品牌建商」、或者是「區域價位較低的平價案」，尤其是「一線品牌建商」的推案仍順銷，透露房市仍有一線生機。

 

雙北捷運沿線仍具強勁抗跌優勢

 

桃園兩大重劃區恐面臨大量交屋潮

 

觀察2025年各大都會區趨勢，雙北市的重大公共建設仍以捷運線拓展為焦點，信義線東延段及萬大一期進度皆已達五成以上，萬大一期預計2026年6月完工通車，二期預計2030年完工通車，三鶯線則是預計2025年率先完工通車，將為雙北市可及性及聯通性帶來新進階，沿線房市需求看好。此外，桃園、台北二都較具抗跌性，「高科技進駐園區」、「高鐵軌道經濟特區」、「高度成長商圈重劃區」等「三高」特區將展現強勁抗跌優勢，並將成為下一波房市回升後的主力市場。

 

至於桃園市，中華民國不動產仲介公會全國聯合會認為，桃園市因為新興重劃區完工交屋，供給量同步增加，房價受到區域公共建設發展支撐，區域市場將呈現「價平量增」格局。但要留意的是，根據實價登錄預售屋在2021至2022年成交件數，推估2025年桃園八大重劃區預售可能交屋量，A7重劃區、青埔高鐵重劃區應有大量交屋潮，銀行房貸緊縮現象可能對區域房市產生明顯衝擊；其中經國重劃區2021至2022年預售屋平均總價高達2805萬元，若銀行貸款持續緊縮，對於購屋者財務壓力恐怕較大。

 

 

新竹案場來客量腰斬觀望比例增加

 

台中推案熱區集中在三大重劃區

 

新竹部分，自920打房限貸令後，大新竹地區整體房市也同樣受到不小的影響，普遍案場表示近一、二週來客量腰斬之外，客戶預期降價的心態，也讓觀望比例增高，雖然有傷及無辜的疑慮，但此打房政策，確實讓不少投資客暫時縮手，近期來賞屋的客戶大多是自住客。

 

在價格部分，近年在竹北及新竹市關埔領漲下，帶動新竹地區房價高漲，尤其高價社區多集中在竹北高鐵特區及關埔竹科生活圈，以竹科新貴為首要買盤，觀察2025年新竹縣市房市走向，預估將是都會區中最為穩健的區段，產業聚落成熟，菁英人才所帶來的剛性需求不減，但是推案量稀缺，成屋釋出單價不亞於行情，區域房市交易量難以有大幅增長，但價格持穩甚至創高頗有契機。

 

根據台中市不動產開發公會統計，台中市今年推案金額預估將達5796.2億元，較去年大增二成；展望2025年房市，在政府重手打炒房之下，預估將呈「價穩量縮」格局，全年推案金額落在4000億至4500億元間，年減幅逾二成五。台中市不動產開發公會理事長林正雄表示，「價穩量縮」將成2025年房市格局，預估今年全台推案金額約在1.7兆元上下，展望明年，預期推案會減少10％左右。

 

林正雄指出，基於第四季推案量已逐月減少，國土計畫法、碳費即將上路、目前整體的土地買賣都已經雙位數衰退，大多數建設公司不再積極購買土地，未來市場不如往日樂觀，但也因如此，到2024年底，所有不可控的因素正式落幕，房市將回歸到正常市場機制。

 

至於2025年的推案熱區，林正雄指出首先將會落在重大建設逐漸完工兌現的水湳經貿園區、南台中的十三期重劃區與北屯十四期重劃區，在開發商積極搶進下，仍是市場焦點。另外成熟的七期則是有百億元大案領銜，周邊包含單元二、單元五也會出現推案效應，至於這幾次土地標售熱門區的機捷特區，也有望再掀起一波推案潮。

 

近期華固建設、大陸建設也不約而同出手，華固在水湳經貿園區設立台中銷售中心，董事長鍾榮昌指出，自三年前進台中市購地卡位至今，已砸下100億元、買下5塊土地，總面積超過萬坪，未來會持續獵地，只要去化一塊就會持續購地，維持推案量能，大陸建設近期也發布重訊指出，以13.4億元買進十四期洲際段1703.48坪土地，顯示耕耘區域的決心。

 

 

南二都房市受政策不確定因素影響

 

高科技產業驅動購屋需求長線值得期待

 

至於，南台灣台南市及高雄市部分，中華民國不動產仲介公會全國聯合會表示，南二都自2023年起進入交屋高峰期，移轉登記棟數持續增加中；惟第七波信用管制後，新成屋交屋受到考驗，實際影響程度，在2025年第一季將會逐漸明朗。

 

台南市不動產仲介公會理事長鄭淵臨指出，受惠於台積電產業效益，員工人才所到之處都會置產，無論是租買都會加持區域房市，而台南又相對於新竹房價基期低，因此2025年房市變化不大，反而是政策不確定因素讓市場影響最為劇烈。

 

其它房市專家也認為，南科周邊房市如新市、善化及安定等區，因接近園區，交通便利吸引大量首購換屋需求，高科技驅動了區域房產需求，不過2025年房市進入初跌段後，房價高估的區域像是麻豆等地恐怕會有投資客釋出量體，造成價格波動，但長線而言非常值得期待。

 

 

2024下半年一片兵荒馬亂

 

委售量增幅少房市走向有待觀察

 

何世昌觀察全台近幾個月房市，他認為自去年九月央行宣布第七波打房後，10月房市只能用「兵荒馬亂」四個字來形容，雖然多頭信心還不到潰散地步，但不死也只剩半條命了，而11月中古屋與預售屋市場成交都微幅回溫，市況止穩，是否意味著房市反彈在即呢？他解釋恐怕未必，需要再多觀察幾個月，12月至少會和11月持平或微升，而今年1、2月是傳統淡季，不需要過度期待，也許要先看農曆年後到329市場表現如何，才能判斷房市接下來往哪個方向走。

 

何世昌指出，近期由於買氣較上半年接近腰斬的緣故，新建案和二手屋的待售量正在上升，但令人意外的是，委售量增加的幅度比預期來得少很多；新建案的部分是因為建案大多延推，而二手屋主或許是預期賣不到好價錢，不願意現在丟出來賣，即便供給量只是緩步增加，但這仍是一項警訊，且接下來幾個月可能呈現緩升趨勢，意味著買方選擇會更多，短期對買方而言較占優勢。

 

至於現在為何是購屋好時機，主要在於賣方和建商普遍能議價，只不過議價空間容不下一顆芭樂，所以出芭樂價很難如願，以二手屋來說，實登行情正負3至5％較常見，當然更便宜的也有，但屬於少數例子，何世昌指出，「至於新建案則視個案而定，降幅比二手屋小，另有部分建案價格依舊高高掛，絲毫沒有降價的意思。」

 

此時買方進場就很考驗人性了，如果只是要個「起蒙子」，何世昌說，「殺個尾數、數十萬元就爽的買方能買到房子沒問題。但若想撿大便宜，除非能夠全現金收房，不然只能夢裡相見。」至於近年火紅的低首付建案，順銷比例大概五、六成左右，現在這招似乎不見得有效，推測原因，可能是現下敢買房的人口袋較深，寧願選擇好品牌建商的案子，而不以低首付建案為首選。