2013跌價機率大 買房要精算

2013/01/12 11:39

周承諺╱台北報導

對於2013年房市,我個人認為只有一個「慘」字能夠形容,今年台北市、新北市必定下修2成以上,主因有二,實價登錄去年正式上路,許多市場的「膨風價」已被戳破,民眾購屋不再相信業者提出的開價。另外,實價登錄等同「實價課稅」的首部曲,不動產成本會逐年提高,房價下跌勢在必行。

朱學恆建議民眾「買不如租」,可以享受到更好的生活品質。(圖/周承諺)



因此我對於全台房市皆不看好,況且台灣薪資已倒退回13年前的水準,房價卻持續攀升,根本完全不符合薪資結構的邏輯。光在北市買房就要不吃不喝10年以上,就連月入10幾萬元的高收入,也無法輕鬆負擔高額房貸,在台北購屋只會變成一輩子的屋奴。

現在有建商提倡,「先買郊區的首購型產品,再換大間進入市區。」這種購屋觀念必須有一個大前提,是你的經濟能力可以負擔一次買2間房屋,不然建商發明這種觀念根本可以去「吃屎」,會害購屋者完全被房貸綁死。

舉例來說,民眾在桃園縣八德市購得1間總價約700萬元的房屋,若未來增值1倍至1400萬元,你認為台北市、新北市的精華地段增值幅度會少於1倍嗎?這種「先首購,後換屋」的謬論若沒有一次買足2間房,你是無法「愈換愈大,愈換愈近市中心」。
我建議等到建商財務出現危機,至少房價下修3成再進場買房,也不要受到「再不買,就追不到房價」的觀念煽動而衝動買房,買房應該是要仔細精算的考量。一般上班族花5年存第1桶金100萬元,可能都還買不起房,不如「以租代買」,可以用低於房貸的租金,換取更好的生活品質,將是「高房價」時代的另類選擇。
朱學恆╱口述
周承諺╱採訪整理
現職:奇幻文化藝術基金會執行長
學歷:中央大學電機系
經歷:文建會台灣音樂中心數位平台計畫審查委員、行政院研考會2020願景計畫生活頻道主持人
知名著作/節目:爽報、財訊雙週刊專欄作家、飛碟電台─阿宅反抗軍節目主持人
買房口訣:一個美滿的家並非要買建商建案才完整
資料來源:朱學恆

我認為今年房市應該會與去年差不多,房價應會持平,不會明顯上漲,主因是今年市場買氣仍舊渾沌不明,加上政府打房政策紛紛出籠,民眾購屋觀望心態趨於保守。但我建議民眾買房不用看房市好壞,有迫切自住需求,且能負擔房貸,任何時機都能買房。

房價短期內不會有跌價的情況發生,依照我多年的理財觀念,「買房是一種需求,並非投資產品」。如果民眾買房完全是為了自住需求,建議民眾「不要等,立刻買房」,畢竟能有個遮風避雨的房屋,滿足生活的基本需求,「適度」的貸款壓力,也可養成「強迫儲蓄」習慣,買房並非想像中的困難。

徐薇認為年輕人應先存到第1桶金,有能力就可先買房。

現代人買房觀念有些採取「戒急用忍」,房價不下跌就不買房,抑或是不顧自身經濟能力「衝動性買房」,最後淪為屋奴,其實都是錯誤的觀念。民眾可以通過精算方式,只要存到有2成的自備款,每月貸款不超過薪資的1/3,無論任何區域,年年都是買房好時機,且一體適用。
依照往年的經驗,只要有重大交通建設經過的地方,都是房價上漲保值的重要因素。我今年看好三峽、淡海新市鎮,由於上述兩區未來有捷運三鶯線、捷運綠線捷運確定動工,對於交通改善將會有明顯的改善,未來房價也有一定的增值效果,目前兩區域房價尚在低點,適合年輕族群購買。
最後提醒首購族「不要挑選完美的房屋,適合自己最重要」。畢竟想要挑中1間機能佳、交通便利、離公司地點近的房屋,以首購族的購屋預算,可說是天方夜譚,民眾必須取捨交通、生活機能,與其等待房價下跌,不如先自立自強先行購屋,避免發生「薪資追不上房價」的窘境。
徐薇╱口述 周承諺╱採訪整理
現職:徐薇文化公司創辦人
學歷:台大外文系畢業
經歷:統一AB優酪乳代言人、至善雲南大山女孩助學愛心大使、2010~2011台北市政府自殺防治中心代言人
知名著作/節目:擔任TVBS歡樂台「上班這檔事」主持人、「大學生了沒」、「康熙來了」節目嘉賓
買房口訣:不要找完美的房子,適合自住需求才是王道
資料來源:徐薇

我認為2013年房市將比去年更差,台北市、新北市、中南部房價將有10~15%的下修幅度,主要原因是實價登錄揭露房價,價格陸續現形,建商無法再滿天喊價,賺取「暴利」,只能回歸基本面賺取「合理利潤」,導致開價有下修。

另外,第一波奢侈稅將在今年6月到期,屆時投資客物件大量釋出,必定會用「競價」方式迅速脫手,民眾只要「再撐半年」,將是進場購屋的黃金時機。

我看好的區域分為兩個部分,一種是市中心的精華地段,如北市信義區、大安區,由於各方面機能完備,房價仍會持續墊高,但是其餘區域房價將不會如此樂觀。

莊孟翰覺得下半年將是買房的最佳時機點。

我推估,北市較外圍的士林、文山、北投3區將會有5~15%的下修空間,新北市各區則有15~20%。
我較看好桃園地區,桃園縣由於緊鄰新北市,且八德市、大溪鄉兩區房價尚在2字頭房價,交通、生活機能完備的南崁地區開價約3字頭,是雙北市的1/3~1/2價格,加上桃園即將升格為「第六都」與航空城話題,房市潛力看好。
新北市林口、三峽、淡水、新莊等區域將是房價較為動盪的區域,林、三、淡的超大量體,仍是房價不穩的重要因素,雖然以上3區未來皆有捷運,但房價仍未有明顯推升,民眾購屋前須仔細衡量是否符合需求。
而新莊副都心則是在短短1年間房價暴漲20%以上,這種不正常的「暴漲」現象,今年也會回歸市場機制,產生20%以上的房價下修空間。
莊孟翰╱口述
周承諺╱採訪整理
現職:淡江大學產經系副教授
學歷:中興大學合作經濟系 文化大學經濟研究所
經歷:建設公司顧問
知名著作/節目:《捷運與房地產投資世界》、《必勝購屋要訣:精挑細選.贏家策略》、《台灣房地產投資與經營資訊彙編》等著作
買房口訣:掌握跌價時機點買房
資料來源:莊孟翰