淡水餘屋5年大減4成！淡海從「台北遠郊」躍升北北桃西側新住宅節點
2026/08/25 08:25
好房網News記者蔡佩蓉／新北報導
隨著淡江大橋通車，淡水房市也迎來新篇章！根據內政部數據，淡水待售新成屋從2020年第4季的3,230戶，降至最新統計的2025年第4季1,793戶，5年間減少1,437戶，減幅高達44.5％。業界人士指出，淡海已經從「台北的遠郊住宅」重新定位成「北北桃西側生活圈的新住宅節點」。
紅色子房瑞德資本經理李瑋珊提到，近期與在淡海地區擁有龐大收租住宅量的企業家族交流，看到當地正發生兩大住宅不動產關鍵市場趨勢。
第1、 淡海地區的第一線觀察：剛性需求強勁，市場今非昔比
過去許多人對淡海地區可能仍停留在空置率高的印象，但2008年至今實際的營運數據與租客群來看，有3項變化，像是「資產價值與行情翻倍」：7、8年前的淡水，住宅市場餘屋量大、去化不易，每坪價格甚至不到20萬元；如今隨著區域成熟，每坪站穩30萬元。
「交通重組與觀光居住定位」：隨著淡江大橋通車加上輕軌繞行，過往淡水交通不便的缺點正在被改寫。未來不論是往返機場或北海岸，淡水都有機會成為旅客出入境的其中一站，而淡海也與大台北西側、桃園、林口產業生活圈產生通勤關係。
「年輕頂客族與商務菁英」：淡海主力租客為20至40歲的年輕頂客族。特別的是，淡水「有山有海」的環境，與香港半山類似，近年也吸引了許多不需天天進市區通勤的香港移民在此定居，租屋剛性需求高。
「無空置期與政策補貼紅利」：受惠於政府至少持續五年的租金補貼政策，年輕一代對租屋的接受度高。即使許多房屋是1年1簽，但因為市場需求強勁，出租方不用擔心找不到新租客。
第2、 大房東的獲利邏輯：從代租管到代售的商業模式
李瑋珊指出，許多傳統建商常擔心房子租過以後不好賣，或覺得租賃住宅市場利益微薄，但其實有三大優點。
「微利累積成驚人現金流」：當房屋空置時，高昂的房屋稅與銀行融資利息會嚴重吃掉利潤。但當出租住宅管理量體提高到一定程度時，這條穩定的現金流是可觀的。
「先代管、後包租」：出租住宅是不動產經營領域中，風險和難度比商用不動產低的業務，客戶的子公司先用代租代管打下經營規模，未來再挑選合適的「新成屋」進行全棟包租。
「代租管到代售的一條龍式服務」：這套商業模式延伸出來的代售（代為出售）服務。當某社區完全由某一專業經營團隊統一管理時，外部房仲根本進不來。買了房子的屋主未來一旦想將房屋變現，第一時間肯定會委託最信任、最熟悉社區狀況的團隊進行一條龍的服務。
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