中古屋合理房價　2招輕鬆算

記者黃怡樺╱台北報導

中古屋房價相對親民，成為精打細算民眾的優選，但低總價真的划算嗎？專家表示，民眾估算中古屋價格，應考量屋況條件、管理方式等條件，切忌單看總價就覺得便宜可下手。掌握簡易的計算公式，再對照實價登錄行情，有助推估合理價格。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，市場上對每間房子皆設有經濟耐用年限；鋼筋水泥結構使用年限為50年，因此屋齡每增加1年，意味每坪行情減2%。依此邏輯推算10年屋齡的中古屋價格，即可依賣方當初購買成交價的8折來計算。舉例來說，每坪60萬元的新成屋，3年後要轉售，每坪行情減為56.4萬元。

不過，前述的估價方式在高總價地段可能產生低估的情形。徐佳馨指出，如信義區、大安區、中正區等精華地段，按屋齡推估房價的方式無法呈現真實行情。由於精華地段房地產價值主要來自土地，並非建物，因此宜採另種估價方法。
台灣房屋智庫研究員洪佩君另指出，若屋主持有房屋愈久，轉賣時須繳土地增值稅愈高；部分屋主可能因此將土增稅成本轉嫁於售價，導致老房子反而不易以較低價格出售。

坊間另有「租金回溯法」的估價方式；即以年租金，除以該區租金報酬率，即可概算出房屋總價。以目前台北市區租金報酬率約1.5%~2.5%為前提；若坪數20坪的中古屋，可收月租金8千元，總計年租金為9.6萬元，除以租金報酬率2%，可得出房屋總價為480萬元，折算每坪單價為24萬元。
由於近年房價高漲，相對壓縮租金報酬率，可能使租金回溯法的估價失準，徐佳馨建議，行政院內政部公布的實價登錄成交資料可為評估房價行情主要依據，惟房價同時也受個別社區的屋況，以及其管理方式、社區規模不同，同路段個別價格有所差異，民眾可從各家房仲業者提供的價格資訊輔助估價。

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【黃怡樺╱台北報導】