從聯開宅出租遭社區住戶抗議，到新莊房東張小姐與房客間的租賃糾紛，出租話題受到高度關注。高房價之下，如何避免租屋糾紛呢？

文／蔡志雄

避免租屋糾紛的重點其實很簡單，就是「好聚好散」四個字。

「好聚」就是一開始要有清楚的合約，來規範房東與房客間的法律關係。雖然租約用口頭講也算數，法律上僅規定超過一年以上的租約必須以書面記載，否則視為不定期租賃，但畢竟口說無憑，一旦雙方意見不一致，又沒有白紙黑字，爭議就很容易出現。

還有，究竟租的是哪一間也要寫明，租房子又不是買預售屋，怎麼會是看樣品屋來決定要不要承租？要租哪一間就應該直接看那一間，確認屋況沒問題再承租。獨立門牌的套房只要在合約中具體載明地址就可以「特定」（依照當事人意思指定租賃標的），至於分隔雅房一定要寫明編號，或以平面圖特定某個房間，避免衍生看A房租B房的問題。

至於合約記載內容，包括租金是否含管理費、水電費、瓦斯費、網路費、第四台費用，或由何人負擔、如何計算等，都要約定清楚。修繕責任原則上由房東負責，雙方也可以特別約定。

「好散」便是合約到期或提前解約時要結算清楚，所以一開始就要明訂提早解約的合理賠償金額，通常是一個月的租金。另外如押金退還，使用水電費、瓦斯費的分算，都要準備清楚的書面資料由雙方簽收確認，銀貨兩訖。

曾經有一位房客是餐廳店長，被老闆指派到台中展店，所以提前和我解除租約。點交房屋那天，他拉著入住時的同一個行李箱，只是這次是往不同的方向；臨別時他突然回頭告訴我：「房東，等我回台北還要找你租房子。」四目相望，這是一種無比的感動。

「好聚好散」，是處理家事糾紛時我經常勸諭當事人的一句話，但夫妻不能廝守終老，好聚好散其實帶著一種遺憾。而房東房客緣起緣滅，租約到期各自走人，「悄悄的我走了，正如我悄悄的來，我揮一揮衣袖，不帶走一片雲彩」，好聚好散才是房東與房客間最圓滿的緣分啊！

（本專欄僅代表專家個人觀點）