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文／林子欽

 

住宅市場的投機行為往往被譴責，但是在討論的過程，投機客通常沒有被清楚的定義。當然，投機客的定義本來就是困難的。舉例來講，我們不時會聽到有人低價購買不起眼的畫作，後來發現這個畫作是畢卡索等名家的真跡，這個人因此獲得很高的利潤。這是投機嗎？或許很多人都可以接受，這是眼光好獲得的正常報酬。這樣的論述放到不動產轉手過程，似乎也可以主張，低價買進再以高價賣出，正是投資者知道如何在石頭中找到寶石這種獨特眼光的回報，不但不應該譴責，而是應該稱讚，因為他讓市場看到這個不動產真正的價值。這個論述最大的爭議在於，某人擁有畢卡索的真跡並不會造成其他人的損失。相對的，不動產價格的抬高，有可能帶來社會成本。不論站在哪一個立場，如何找到投機客不僅是理論，也是務實的問題。

 

美國林肯土地政策研究學會（Lincoln Institute of Land Policy)所屬的地理空間對策中心（Center for Geospatial Solutions )最近的研究計劃：Who Owns America，透過資料的整合，分析巴爾的摩（Baltimore）Harlem Park 這個地區，在經濟復甦過程中，住宅所有權人身分的變化。這個研究指出，和許多美國太陽帶（sun belt）衰退的工業都市類似，這個地區在復甦過程中，許多開發商和外州的買家購買這個地區的住宅，然後出租等待未來的開發機會。在2022年，20%的住宅購買者來自外州，另外50%則是持有不動產做為投資組合的法人。這些衰退工業都市的住宅價格偏低，但是租金相對較高而且穩定。這個地區的居民和住宅相關的非營利組織，並不反對投資者長期經營優質的出租住宅，但是不樂見他們忽視出租住宅品質的維護，而僅是等待未來開發的時機。透過住宅產權變動和持有者身分的分析，他們認為這群住宅的買家就是對住宅市場帶來負面影響的投機客。

 

 

相對的，王孝文（2024）利用台灣的實價登錄資料，透過持有時間不足兩年和兩年以上間的住宅特徵比較，試圖了解短期交易的住宅是否和非短期交易的住宅存在差異。早在特種貨物及勞務稅條例之前的規範中，房地產於兩年內重複交易者被定義為短期重複交易，額外課徵所謂的奢侈稅。背後的論點就是，這些短期重複交易容易造成投資者的高額獲利，不僅帶動房價上漲，也不利於社會公平。王孝文的研究發現；短期交易者偏好購買屋齡較高、建物面積較小的住宅。另外，短期交易者偏好公寓、套房、華廈型態，以及樓層較低的住宅。最後，短期交易者偏好所得較低、空屋率較高的里的住宅。如果我們同意做為正常居住使用的住宅購買，持有時間不太可能短於兩年，這些短期交易就是投機客所為。台北市住宅投機者喜愛的標的，確實異於較長期持有的買者。也就是說，住宅投機客和非投機客可以被區分出來。

 

這兩個研究都使用了可靠的資料和分析方法，將所謂投機客具體化，而不僅是停留在抽象的概念。林肯土地政策研究學會對於住宅投機客的定義，主要是透過購買者的身分以及行為來認定。王孝文的本土研究，則引用法規對於短期交易的認定來定義住宅投機客。前者的做法建立在產權登記的完整性以及正確性，但是仍然需要對於法人以及外州投資者後續行為的觀察，才能了解他們是否真的做出不利於大眾的行為。後者的做法只需使用市場交易的資料，但是持有時間少於幾年應該認定為非居住使用目的的投機行為，當然存在討論空間。樂觀來看，隨著個體資料可獲性以及透明度的大幅提高，未來證據為主(evidence-based)的政策討論變得可行。長期以來對於房地產投機的討論，也就可以從抽象定義的爭論，轉成產權變化和交易行為的分析，對於問題的澄清會有很大的幫助。

 

參考資料：

林肯土地政策研究學會（Lincoln Institute of Land Policy) https://www.lincolninst.edu

 

王孝文（2024）臺北市房地產短期重複交易行為之探討，國立政治大學地政學系

碩士在職專班論文。