主張「功能分區生活」不被採信！重購退稅257萬全泡湯 國稅局揭查核標準
2026/08/10 16:36
好房網News記者嚴鈺雯／綜合報導
一家人睡覺、閱讀在一間房子，煮飯、用餐卻在另一間房子，這樣算不算「自住」？一名民眾出售房屋後繳納房地合一稅257萬餘元，因3個月內再購入新屋，申請重購退稅，希望拿回已繳稅款。不過，財政部認為，即使他主張一家人採「功能分區」生活模式，並提出郵件、包裹及外送訂餐等紀錄佐證，仍不足以證明出售房屋屬於實際自住房屋，因此駁回申請。
該名民眾於2022年底購入新北市一處房地，並於2023年6月底出售，由於持有未滿2年，課稅所得約573萬元，適用45％稅率，繳納房地合一稅257萬9,990元。同年9月再購入新屋後，他認為符合重購退稅規定，因此向國稅局申請退還稅款，但遭北區國稅局否准，提起訴願後，財政部也維持原處分。
主張「功能分區生活」 財政部未採信
面對國稅局質疑未實際居住，訴願人表示，配偶曾入住出售房屋，並提出郵件、包裹及外送紀錄佐證，也強調換屋是因居住品質不佳，而非投資炒作。
此外，他主張家中長期採「功能分區」生活模式，出售房屋主要作為睡眠、閱讀及休憩空間，煮飯、用餐及家庭活動則在同社區另一間房屋，因此水電、瓦斯使用量偏低，不代表沒有居住。
不過，國稅局查核發現，訴願人配偶雖曾將戶籍遷入出售房屋，但遷入當天即簽訂委售契約，且持有期間水電、瓦斯使用量明顯偏低，部分期間甚至用水僅0度、1度，用電僅2度、8度，與一般家庭居住情形差距甚大。此外，房仲提供的房屋現況說明書中，「所有權持有期間是否有居住」也勾選為「否」。
自住不能只看戶籍 仍須有實際居住事實
國稅局進一步比對訴願人及配偶名下多間房屋的水電、瓦斯使用情形，認定真正符合一般家庭正常居住狀態的，仍是原本居住15年的住所，因此不採信「功能分區生活」的說法。
財政部指出，房地合一稅重購退稅屬租稅優惠，目的是協助民眾因自住需求換屋，因此除須符合重購期限外，出售及重購房屋都必須符合自住房屋要件。所謂自住，不僅要有戶籍登記，還須具備實際居住事實，稅捐機關將綜合戶籍、水電、瓦斯使用情形及其他客觀證據認定，若無法證明符合規定，即使完成換屋，也可能無法適用重購退稅優惠。
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