買房反繳更多稅？　專家揭露「先租後買」節稅秘密

好房網News記者王震濂／台北報導

 

你是不是也在考慮「先租屋、再買房」呢？當你終於存到頭期款，拿到屬於自己房子鑰匙的那一刻，等等，先別急著慶祝！每年的5月報稅季，對你來說，絕對是一場震撼教育！以前只要搞懂租金補貼，現在卻要面對複雜的房貸利息扣除額，還有那讓人眼花撩亂的新制，因為你得留意2024年的新稅制變化：租金支出正式改列「特別扣除額」，這個看似不起眼的政策調整，專家說其實隱藏著一個對所有先租後買族的「稅務陷阱」：租金扣除額與購屋借款利息不能同時申報！如果沒搞清楚其中的邏輯，原本打算省下的稅金，最後可能反而因為選錯申報項目，結果每年白白多繳稅金，甚至被國稅局提醒補稅。

 

過去，租金支出的稅務優惠並不明確。2024年開始，租金支出正式成為「特別扣除額」的一部分，這對租屋族來說是天大的好消息，這代表什麼？代表你租房期間的房租支出可以直接從應納稅所得額中扣除，最高上限是18萬元。

 

 

●變化一：納入特別扣除額體系

對單身租屋族來說，這是一個利好消息。假設你月租1萬2千元，一年支出14.4萬元，就能在報稅時直接減免這筆金額。如果是綜合所得淨額在126 萬至252 萬之間的家庭，以邊際稅率20%計算，光是這筆扣除額就能省下約2.88萬元的稅金。

 

●變化二：可與標準或列舉扣除額合併計算

這是新制最友善的地方，簡單說，你既能享受標準扣除額（目前單身為14.3萬元），又能享受租金扣除額（最高18萬元），兩者加起來就是你的總扣除額基數。這對低所得租屋族特別有利。但這裡有個關鍵：如果你同時有列舉扣除額的資格（例如房貸利息或房屋稅），就只能在「標準扣除 + 租金扣除」和「列舉扣除」之間二選一，不能三者都算。

 

但問題來了，如果你在同一個年度內經歷了「租屋」轉「買房」的過程，這兩筆費用該怎麼選？永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，這也是許多人忽視的稅務風險：租金扣除額與購屋借款利息申報期間不能重疊。什麼意思？如果你在2024年買房，取得房貸，那麼從購屋的那一年開始，你就可以申報「自用住宅購屋借款利息扣除」，但同一年，你不能再申報租金扣除額。

 

 

身為新手的你，別被琳瑯滿目的表格嚇到，最聰明的做法是先試算，陳俊宏也提醒，在購屋的當年度，請務必利用國稅局的試算工具或諮詢專業人士，找出最適合你的節稅方案，千萬千萬不要等到隔年才後悔，因為這些看似細微的稅務差異，累年下來有可能差出一台車的價格。（本文為房地產稅務新聞，不構成個人稅務建議。請依個人情況向國稅局或專業會計師諮詢。）

 

國稅局線上稅額試算平台：https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/online-service/tax-pre-calculation

 

【FAQ：關於「先租屋後買房稅金怎算？」常見問題】

 

Q1：我買房第一年，上半年租屋、下半年購屋，租金扣除額該怎麼算？

A1： 分段計算最划算。上半年的租金支出可以申報租金扣除額（依實際月份計算），下半年的房貸利息則改申報購屋借款利息扣除。兩者在時間上不重疊，所以都能申報。記得向會計師或國稅局確認實際購屋及開始繳款的月份。

 

Q2：租金扣除額的18萬元上限，超過怎麼辦？

A2： 超過上限的部分無法扣除。如果你月租超過1.5萬元，一年下來可能超過18萬，此時就達到上限。這種情況下，你無法再額外扣除超出的部分，節稅成效有限。建議先評估自己的租金支出，如果接近或超過上限，購屋計劃應該加速進行，改申報房貸利息扣除（通常更划算）。

 

Q3：租金扣除額與房貸利息都適用我，該選哪個？

A3： 必須試算。一般來說，房貸利息扣除額往往更高（無上限，只要是自用住宅），但需要分時段申報。建議使用國稅局提供的試算功能或詢問會計師，將你的實際收入、租金、房貸利息代入計算，比較稅額差異。通常房貸利息扣除會更優惠，但也有例外情況。