南北攜手釋出逾500公頃土地 公設解編帶動千億開發價值
2026/10/08 17:39
好房網News記者王震濂／台北報導
全台南北縣市近年積極推動跨區公共設施保留地專案通盤檢討。根據內政部與各縣市政府最新統計，台南市推動8年已解編465.16公頃公保地，預計節省1,500億元徵收經費；桃園市則針對閒置最長達54年的公保地啟動市地重劃，預計後年開發達10案。政策透過都市計畫變更將無需求土地轉為住宅區或重新劃設必要公設，成功解除土地凍結並大幅提升區域開發價值。
什麼是公共設施保留地解編？
根據財政部賦稅署的定義，公共設施保留地（簡稱公保地）依都市計畫法劃設指定作公共設施用地、留待未來由政府或公用事業機構取得，但尚未辦理徵收、協議價購或獎勵投資等方式取得的私有土地。簡單的說就是指早期都市計畫劃設為學校、公園、停車場或道路等用地，卻因政府財政困窘長年未辦理徵收開闢之土地。
中信房屋研展室副理莊思敏表示，對一般地主與房市買家而言，地主參與重劃後可分回可建築土地，政府則無償取得新設道路、公園與停車場等必要公共設施；解編後土地可由原公保地調整為住宅區或商業區，回復土地合理利用價值；對於政府來說也減輕鉅額土地徵收費用，同時解決長年土地閒置與環境髒亂問題。
在土地開發機制逐漸成熟的趨勢下，南北縣市對於劃設數十年卻未徵收的公保地展現出強烈處置決心。台南市長黃偉哲指出，早期劃設的公設用地部分因人口結構與社會環境改變，已無原劃設需求，經內政部核定後透通盤檢討轉型為住宅區與公設，如永康「文中7」重劃案即省下約10.15億元徵收費用。
台南市政府也表示，未來將持續加速公設保留地檢討、都市計畫變更及整體開發作業，預估約500公頃私有公共設施保留地可獲得解編，
桃園市長張善政亦表示，土地不能睡了四、五年還繼續睡，市府主動盤點龍潭、桃園、蘆竹及平鎮等地，加速活化人口密集區的閒置土地，從2025年10月龍潭龍星公保地解編案開工後，市府陸續辦理桃園中平、桃園國強、蘆竹五福，加上近期開工的八德大福、新屋及平鎮義興，目前累計已推動7案。
隨著政策利多頻傳，市場投資人與自住客也需審慎評估風險。莊思敏表示，公保地解編雖然能釋出大量可開發土地，但從都市計畫變更、重劃計畫書核定到實體施工，動輒耗時3至5年以上。地主與買家在參與公保地交易時，務必向內政部國土管理署或各縣市都發局，確認是否列入專案通盤檢討範疇，以及重劃後實際負擔的負擔比例（如抵費地扣除），切莫盲目追高。
●常見問題 FAQ
Q: 我的土地被劃為公共設施保留地數十年，要如何查詢是否進入解編程序？
A: 地主可攜帶土地地號資訊，至各縣市政府都市發展局（或地政局）官網查詢「公共設施保留地專案通盤檢討」進度，或直接向內政部國土管理署或當地都發局申請都市計畫土地使用分區證明，以確認土地是否已被納入跨區市地重劃或解編範圍。
Q: 公設保留地解編後，所有土地都能百分之百變更為住宅區或建地嗎？
A: 不能。公保地解編多採用「跨區市地重劃」方式辦理，地主必須提供一定比例的土地作為新設道路、公園、停車場等公共設施負擔，剩餘土地方可轉換為住宅區或商業區並分回給地主。
Q: 地方政府大規模解編公保地，會不會導致周邊公共設施不足而影響生活品質？
A: 不會。解編過程並非單純取消公設，而是由地方政府重新評估實際需求。無需求者（如少子化後的學校用地）轉為住宅區，同時會在新重劃區內重新配置適當比例的公園、兒童遊樂場及停車場，反而能優化生活機能。
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