台北商辦五年迎39萬坪巨量供給 房東樂觀但恐面臨挑戰
2026/06/24 16:47
好房網News記者李彥穎／台北報導
2026年上半年在科技業擴張與企業升級需求支撐下，台北市辦公室租賃市場維持穩健去化。高力國際最新「2026年第二季台北市商辦市場調查」顯示，第二季平均租金微幅上升至每坪每月2,702元，空置率由第一季7.28％降至6.82％。單季淨去化量達6,639坪，反映企業對辦公空間需求仍具韌性。
AI外商撐盤 A級大樓成去化主力 頂級大樓動能放緩
高力國際企業客戶服務部資深執行董事陳頌民指出，受惠企業擴張與升級需求，整體供需結構短期仍平衡。七大商圈空置率普遍下滑，其中仁愛新生商圈因新大樓去化順利，空置率由10.33％大幅降至6.99％，改善幅度最顯著。租金方面，各商圈小幅走揚，西區及仁愛新生商圈在新大樓成交支撐下，表現相對強勁。
從大樓等級觀察，市場呈現「A級熱、頂級冷」分化。頂級大樓去化速度趨緩，空置率上升至11.62％，租金已連續數季持平在每月每坪4,339元。相較之下，A級大樓仍是主力需求，空置率續降至7.17％，租金微揚至每月每坪3,060元。
陳頌民分析，近年AI供應鏈相關外商科技業持續擴大在台營運，需求面積從數百坪至上千坪不等，且高度偏好高規格、高效率辦公空間，特別重視電力承載、樓板載重及樓高等硬體條件。這股搬遷升級潮，讓A級大樓與新完工大樓成為主要受惠者，支撐上半年去化動能。
下半年6.6萬坪新供給將進場 年底空置率恐回升至8.96％
然而，供給壓力已在眼前。陳頌民表示，第三季及第四季預計將有約6.6萬坪新增供給投入市場，全年合計約7.5萬坪。由於新增供給釋出速度可能高於短期去化能力，預期空置率將逐步回升，2026年底恐接近8.96％。
值得注意的是，儘管空置率有微升隱憂，但在需求穩定擴張下，房東對租金仍樂觀，市場暫未出現明顯讓利。陳頌民認為，現階段尚未全面反映新供給帶來的潛在壓力，預估至年底租金仍將維持溫和上漲走勢。
五年39萬坪巨量衝擊 區位、規格、租賃彈性決勝負
真正考驗在2026年之後。根據高力國際統計，2026至2030年間，台北市中心累計新增供給將達約39萬坪，市場進入供給放大、競爭加劇的新階段。
陳頌民提醒，隨著租戶可選擇物件明顯增加，單靠「地段」已不足以保證去化。辦公大樓的三大關鍵將決定勝負：第一是區位條件，是否鄰近捷運、產業聚落；第二是產品規格，能否滿足AI科技業對電力、載重、智慧化的高標需求；第三是租賃策略彈性，包括租期、分期給付、裝修補貼、客製化空間等，能否對應企業擴張的不確定性。
「39萬坪是過去五年總和的數倍量級。」陳頌民指出，當供給從稀缺轉為充足，市場話語權將從房東轉向租戶。硬體規格不到位、租賃條件僵化的舊A辦或B辦，恐面臨租金修正或去化期拉長壓力。反之，具備ESG認證、智慧樓宇系統、且願意提供彈性方案的新A辦，將在企業升級潮中持續吸納需求。
房東樂觀心態待調整 2027年起恐現讓利潮
雖然2026年租金在需求支撐下仍看漲，但陳頌民示警，39萬坪供給量自2027年起將逐年大量釋出。若全球景氣反轉或AI擴張放緩，空置率攀升速度可能超乎預期。屆時房東若仍維持「不降租」態度，去化空窗期恐拉長，財務壓力將浮現。
對租戶而言，未來五年是議價黃金期，可望爭取更長免租期、裝修期或冠名權。對開發商與壽險房東而言，如何在規劃階段就超前部署智慧化、低碳化，並預留空間分割彈性，將成為新大樓能否快速滿租的關鍵。
陳頌民強調，台北商辦正從「房東市場」走向「規格與策略決勝」的買方市場。39萬坪新供給既是挑戰，也是產業升級的契機，誰能精準對接AI世代企業需求，誰就能在下一輪競賽中勝出。
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