擠身極重要位置　南科就業人口暴增！住宅市場超有撐？

好房網News記者林和謙／台南報導

 

因應全球AI與高階晶片需求，台積電持續擴大先進製程產能，從新竹、台中到台南、高雄，積極投入擴廠計畫，帶動半導體產業聚落發展。根據國家科學及技術委員會統計，今（2026）年9月全台三大科學園區就業人口合計達34萬8,719人，相較2021年同期增加4萬9,776人，五年成長16.7％，其中又以南部科學園區增加1萬8,869人居冠，龐大的人口紅利為周邊住宅市場注入剛性需求，從台南善化、安定、東區，到高雄楠梓等區域，都成為科技買盤關注熱區。

 

觀察台積電全台擴廠布局，除了新竹寶山晶圓20廠以2奈米以下先進製程為主，台中中科晶圓25廠積極布局1.4奈米製程，四座新廠預計2028年全數完工。南台灣擴廠腳步也不停歇，高雄晶圓22廠以2奈米製程為主，P1廠已於去年第四季量產，P2廠加速設備裝機，P3廠預計今年完工，P4、P5廠則預計2027年竣工。

 

 

 

1奈米高端技術　南科站穩重要位置？

 

而台南市政府積極推動南科特定區A至O區開發，其中A區成為台積電布局2奈米等先進製程的重要基地，近期更加碼興建一座3奈米晶圓廠，預計2028年上半年量產。日前國科會主席吳誠文更透露，「政府正規劃在台南科學園區體系開發大型新園區，為未來1奈米晶圓廠預作準備，相關開發程序預計2027年啟動」，顯示南科已躋身為全球先進製程布局最密集的半導體聚落之一。

 

半導體產業持續擴張，也為上下游供應鏈創造更多就業機會，其中南部科學園區今年就業人口已突破10萬人大關，較五年前增加1萬8,869人，新增人數居三大科學園區之冠。龐大的人口紅利也為周邊住宅市場累積居住需求，尤其緊鄰南科台南園區的善化，兼具通勤便利性與既有生活機能，成為科技人才及在地自住客群關注的購屋區域。

 

產業利多強勁　房市不怕撐不住？

 

目前善化區的預售案中，以麗欣建設善化車站商圈新案「興華苑」最受矚目，該案主打「工地透明化策略」，無論是衛浴房水、建築結構到室內格局等施工細節，都秉持公開透明的原則，讓購屋者眼見為憑。產品方面，規劃2至3房格局，戶戶三面採光、雙衛浴全都開窗，兼顧室內通風與採光，並嚴選德、日系建材，從隔音、防水、耐候性到日常使用機能層層把關，提升整體居住品質，滿足科技人與自住家庭對理想好宅的期待。據實價登錄揭露，每坪均價約43.37萬。

 

受惠外溢效應的台南市東區，則有國城建設所推出的「國城寳實」，由建築師張瑪龍、陳玉霖，以及日本設計師芦沢啓治等跨國團隊攜手規劃，從建築外觀到公共空間融入設計美學。該案規劃25～75坪產品，一、二期總戶數約834戶，實價登錄已揭露602筆交易，每坪均價約59萬，最高甚至站上68.97萬，直逼7字頭大關。 

 

此外，高雄楠梓區當前線上銷售個案高達64案，住宅市場呈現百家爭鳴的態勢。看準科技產業聚落的長期發展潛力，遠雄建設推出「遠雄一靚」、「遠雄蘴靚」兩大建案，搶攻科技人及在地自住客群，兩案每坪均價約43～44.6萬間，且最高價雙雙站上5字頭，成為區域新案市場的觀察指標。

 

台慶不動產善化南科店謝旺瑋店東指出，雖然近年政府打炒房政策及信用管制措施，讓科學園區周邊房市交易熱度降溫，但剛性需求仍在。以台中為例，中科二期擴建工程尚在進行，上下游供應鏈已提前進駐布局，今年前三季就有八家上市櫃科技廠斥資逾130億元，帶動廠房及居住需求；而南科更坐擁先進製程核心地位與就業人口紅利，企業投資力道穩健，為區域自住市場築起實質基本盤。

 

不過，謝旺瑋表示，在買方趨於審慎的市場氛圍下，單靠「科技題材」已不足以全面帶動銷況，購屋族轉向以自住視角嚴格檢視個案。因此，具備良好地段與優質產品規劃的建案，才能在當前的市場競爭中脫穎而出。