公路局宿舍變身婚育宅！挾帶65％「中華民國土地」閃釘子戶　1年完成都更「凹凸奇景」

好房網News記者蔡佩蓉／台北報導

 

公辦都更內有高比例國有地，都更成案機率大增。住都中心位於台北市中山區南京東路三段89巷內的「中山長春公辦都更案」，前身為公路局宿舍，2025年12月由愛山林建設與茂德體系的國巨投資，合組成寶山林建設得標，該案為2塊基地組成，曾有其他建商放棄整合，透過住都中心「整合達人」介入，1年內取得60位私地主同意，加上國有地比例高達64.78％，閃開釘子戶後，雖然基地變成「凹凸字型」，但也如願成案。

 

過往建商都更經常鎖定有國有土地的更新範圍，透過少部分持有，要求國有地一併進行都更，藉此「以小吃大」形成都更爭議。而透過公辦都更並分回社宅模式，能加速閒置公有土地的活化，甚至國有地比例高，也能排除不同意戶快速成案。

 

 

國有地占比近65％　閃開釘子戶順利成案

「中山長春公辦都更案」為了閃避不同意戶，由南京東路三段89巷15弄切格為A、B基地，A基地呈現凹字型，B基地是凸字型，基地總面積為1756坪，其中，財政部國產署持有比例為42.78％、交通部公路局17.38％、國防部軍備局4.62％，合計國有地比例高達64.78％。

 

A基地因有屋齡僅8年的「文華麗舍」社區，讓基地呈現凹字型，B基地也有不同意戶，使得最後基地範圍呈現「凸字型」，但因國有地比例高，且該案為「整合達人試辦計畫」首案，因而能快速成案。

 

 

基地切分A、B區規劃住宅與婚育宅　2032年完工

「中山長春案」預計興建1棟23層住宅大樓，以及1棟15層的社會住宅。寶山林分回可售住宅大樓，將規劃2至3房產品，另一棟為政府積極推動的「婚育宅」，全案投資金額58.21億元，預計2032年完工。

 

內政部政務次長董建宏表示，都更就是透過在原有的環境跟基地，創造出一個新的都市環境風貌，「創造整體的、新的生活方式與想像，而不是把一個房子拆掉，然後蓋起來，這樣就結束了。」所以這個案子才會規劃1棟作為公益設施，要陪伴在地許多人，滿足原本居民的需求。

 

 

愛山林集團董事長祝文宇提到，「該案就在企業總部附近，因此希望這個建案未來能與企業總部共同發展，成為長期留在城市中的重要作品。」由於基地步行到松江南京站或南京復興站約350公尺，未來鄰南京東路三段的低樓層，將引入多元商業活動，透過空間退縮營造出南北向的雙排樹綠廊。